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Mieter-Solvenz-Prüfung

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Umlage von Gartenpflegekosten als Betriebskosten

Keine Kostenumlage möglich, wenn Garten- oder Parkflächen für die Nutzung der Öffentlichkeit gewidmet sind

Der Fall:
Der Vermieter legte im Rahmen der jährlichen Betriebskostenabrechnung u. a. die Kosten für die Gartenpflege auf seine Mieter um. Die Mieter verweigerten die Bezahlung dieser Kosten mit dem Einwand, dass die Kosten für die Pflege des die Wohnanlage umgebenden Parks ("Wohnpark am See") nicht umlagefähig seien, weil es sich um einen öffentlich zugänglichen Park handele. Ferner könnten auch die Kosten für die Beseitigung von Verunreinigungen des Parks z. B. durch Hundekot nicht umgelegt werden, die durch Dritte verursacht worden sind.

Das Problem:
Nach § 2 Nr. 10 Betriebskostenverordnung (BetrKV) sind die Kosten der Gartenpflege als Betriebskosten grundsätzlich vom Mieter zu tragen. Dazu gehören u. a. die Kosten der Pflege aller gärtnerisch angelegter Flächen sowie "Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen". Streitig war im Wesentlichen, ob dieser Zusatz sich nur auf den unmittelbar zuvor genannten Satzteil ("Plätzen, Zugängen und Zufahrten") oder auch auf die Pflege der gärtnerischen Flächen bezieht.

Das Urteil:
Der BGH stellt nun im Sinne der Mieter klar, dass Garten- oder Parkflächen, die durch bauplanerische Bestimmungen oder auch durch den Vermieter selbst für die Nutzung der Öffentlichkeit gewidmet werden, der erforderliche Bezug zur Mietsache verloren gehe. Dieser werde jedoch über das in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB enthaltene Merkmal des "bestimmungsgemäßen Gebrauchs" für die Umlegung von Betriebskosten vorausgesetzt. Wenn jedermann die Nutzung dieser Flächen unabhängig davon gestattet ist, ob er eine Wohnung in der Wohnanlage angemietet hat, könnten die Kosten der Pflege dieser Flächen nicht mehr als Nebenkosten auf die Mieter umgelegt werden. Maßgeblich sei allerdings nicht nur, ob die Garten- oder Parkanlage eingezäunt sei oder nicht, sondern, ob die Anlage entweder schon nach den bauplanerischen Bestimmungen der Öffentlichkeit gewidmet sei oder der Vermieter als Eigentümer der Anlage sie nach deren Gesamteindruck, der aus der Sicht eines verständigen Dritten bestehe, einer Nutzung durch die Öffentlichkeit zugänglich gemacht hat.
Unabhängig davon gehörten aber die Kosten der Beseitigung einer Verunreinigung von Garten- oder Rasenflächen zu den umlagefähigen Gartenpflegekosten. Dabei spiele es keine Rolle, ob Verunreinigungen durch Mieter oder Dritte verursacht worden sein und ob das Verhalten des Mieters oder Dritten als "rechtswidrige Handlung" zu qualifizieren sei. Eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Grundstücks setze selbstverständlich eine regelmäßige Pflege der Außenanlage sowie eine wiederkehrende Beseitigung von Müll voraus. Sie umfasse deshalb auch den Aufwand, der auf die Beseitigung von Müll oder Verunreinigungen entfalle, für die Dritte verantwortlich sind (so im Übrigen schon für die Beseitigung von Sperrmüll, der von Dritten auf dem Grundstück abgestellt wird: BGH, Urt. v. 13.1.2010 - VIII ZR 137/09).

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:
Das Urteil ist rechtlich nachvollziehbar, wenngleich es in der Praxis Abgrenzungsschwierigkeiten bereiten kann, eine "öffentliche Widmung" von Garten- oder Parkflächen festzustellen.


BGH, Urteil vom 10.2.2016, AZ: VIII ZR 33/15

Fundstelle:
Urteil im Wortlaut auf der Homepage des BGH

Amtlicher Leitsatz:
"Garten- oder Parkflächen, die durch bauplanerische Bestimmungen oder durch den Vermieter selbst für die Nutzung der Öffentlichkeit gewidmet sind, fehlt der erforderliche Bezug zur Mietsache, der über das in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB enthaltene Merkmal des bestimmungsgemäßen Gebrauchs für die Umlegung von Betriebskosten vorausgesetzt ist. Liegt eine derartige Widmung zugunsten der Öffentlichkeit vor, so dass jedermann die Nutzung dieser Flächen unabhängig davon gestattet ist, ob er eine Wohnung in der Wohnanlage der Beklagten angemietet hat, können die Kosten der Pflege dieser Flächen nicht als Betriebskosten den Wohnraummietern angelastet werden.
Die ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Grundstücks setzt eine regelmäßige Pflege der Außenanlagen voraus und umfasst deshalb auch den Aufwand, der auf die Beseitigung von Verunreinigungen entfällt, die durch Mieter oder Dritte verursacht worden sind (Bestätigung und Fortführung des Senatsurteils vom 13. Januar 2010 - VIII ZR 137/09, NZM 2010, 274 Rn. 24)."

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