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Mieter-Solvenz-Prüfung

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Fristlose und hilfsweise fristgemäße Kündigung bei Zahlungsverzug zulässig

Bundesgerichtshof bestätigt gefestigte Rechtspraxis

Der Fall:
Der Mieter zahlte die von ihm geschuldete Miete in zwei aufeinander folgenden Monaten nicht. Hierauf erklärte der Vermieter die fristlose und zugleich hilfsweise auch die fristgerechte Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs. Nach Zugang der Kündigung(en) beglich der Mieter die aufgelaufenen Zahlungsrückstände. Nachdem der Mieter auch nach Ablauf der Kündigungsfrist aber nicht auszog, erhob der Vermieter Räumungsklage.

Das Problem:
Grundlegendes Problem ist der Umstand, dass eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges innerhalb einer Schonfrist von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage beim Mieter durch vollständige Zahlung des Mietrückstandes unwirksam gemacht werden kann (§ 569 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Das Mietverhältnis besteht dann unverändert fort. Diese Heilungswirkung tritt aber nur in Bezug auf eine fristlose Kündigung des Vermieters ein. Deswegen erklären in der Praxis regelmäßig viele Vermieter "hilfsweise" - nämlich genau für den Fall einer sog. Schonfristzahlung - auch die fristgemäße Kündigung, da diese durch einen nachträglichen Ausgleich des Mietrückstandes nicht aufgehoben wird (vgl. schon BGH, Urteil vom 16.2.2005 - VIII ZR 6/04), so dass der Mieter spätestens nach Ablauf der jeweiligen Kündigungsfrist ausziehen muss.
Der Mieter und auch das Landgericht Berlin als Berufungsgericht waren indes der Meinung, dass die vom Vermieter hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung "ins Leere" gegangen sei, weil das Mietverhältnis bereits durch den Zugang der wirksam ausgesprochenen außerordentlichen fristlosen Kündigung ein sofortiges Ende gefunden habe. Die rechtzeitig erfolgte Schonfristzahlung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB habe zwar dazu geführt, dass der durch die fristlose Kündigung ausgelöste Herausgabe- und Räumungsanspruch des Vermieters erloschen sei. Es bleibe aber gleichwohl dabei, dass im Zeitraum zwischen Zugang der Kündigungserklärung und Eingang der Schonfristzahlung ein Mietverhältnis, welches noch ordentlich unter Einhaltung einer Kündigungsfrist hätte gekündigt werden können, aufgrund der Gestaltungswirkung der fristlosen Kündigung nicht mehr bestanden habe. Mit anderen Worten: Aufgrund der sofort wirksamen fristlosen Kündigung habe es kein Mietverhältnis mehr gegeben, dass auch noch fristgemäß habe beendet werden können.

Das Urteil:
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat dieser Rechtsauffassung eine klare Absage erteilt und klargestellt, dass auch eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs zur Beendigung eines Mietverhältnisses nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist führen kann, wenn die durch den Vermieter unter Berufung auf denselben Sachverhalt vorrangig erklärte und zunächst auch wirksame fristlose Kündigung durch eine vom Mieter nach Zugang der Kündigungserklärung vorgenommene Schonfristzahlung nachträglich unwirksam wird.
Der Gesetzgeber habe durch die mögliche Schonfristzahlung gewährleisten wollen, dass die wirksam ausgeübte fristlose Kündigung unter den dort genannten Voraussetzungen trotz ihrer Gestaltungswirkung rückwirkend als unwirksam gilt und der Mietvertrag fortgesetzt wird. In einer solchen Situation komme eine gleichzeitig mit einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung zur Geltung. Denn ein Vermieter, der neben einer fristlosen Kündigung hilfsweise oder vorsorglich eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen eines aufgelaufenen Zahlungsrückstands ausspricht, erkläre diese nicht nur für den Fall einer bereits bei Zugang des Kündigungsschreibens gegebenen Unwirksamkeit der vorrangig erfolgten fristlosen Kündigung. Vielmehr bringe er damit aus objektiver Mietersicht regelmäßig weiterhin zum Ausdruck, dass die ordentliche Kündigung auch dann zum Zuge kommen soll, wenn die zunächst wirksam erklärte fristlose Kündigung aufgrund eines gesetzlich vorgesehenen Umstands wie einer unverzüglichen Aufrechnung durch den Mieter (§ 543 Abs. 2 Satz 3 BGB), einer sog. Schonfristzahlung oder einer Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB) nachträglich unwirksam wird.
Entgegen der Auffassung des Landgerichts Berlin habe eine Schonfristzahlung oder Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle also nicht zur Folge, dass eine mit der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs gleichzeitig hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung "ins Leere" ginge. Indem das Landgericht Berlin allein darauf abgestellt habe, dass eine in materieller und formeller Hinsicht wirksam erklärte fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs das Mietverhältnis (zunächst) auflöst, habe es die bei der Auslegung einer Kündigungserklärung zu beachtenden rechtlichen Zusammenhänge (insbesondere Wirkung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) außer Acht gelassen und einen einheitlichen natürlichen Lebenssachverhalt (Zahlungsverzug, Kündigung, nachträgliche Befriedigung des Vermieters), auf den sich die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung bei vernünftiger lebensnaher und objektiver Betrachtung stützt, künstlich in einzelne Bestandteile aufgespalten.

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:
Das praxisnahe BGH-Urteil stärkt die Rechte der Vermieter, bestätigt eine jahrzehntelange Rechtspraxis und schiebt - wenigstens in diesem Fall - der mieterfreundlichen Rechtsprechung der 66. Kammer des Landgerichts Berlin einen Riegel vor. Durch die "künstliche Aufspaltung" eines einheitlichen Rechtsvorgangs und einer wahrhaft spitzfindigen und konstruiert wirkenden Rechtsdeutung hatte das LG Berlin den Mieterschutz weit über Gebühr hinaus ausgedehnt. Bei allem angemessenen Mieterschutz darf nicht vergessen werden, dass es der Mieter selbst in der Hand hat, durch vertragsgemäße Zahlung der geschuldeten Mieten erst gar keinen Anlass für eine Kündigung zu bieten. Die Praxis zeigt im Übrigen auch, dass viele Haus & Grund-Vermieter sich durchaus bewusst "nur" für eine fristlose Kündigung entscheiden, gerade um dem Mieter Gelegenheit für eine Schonfristzahlung - ggf. nach Einschaltung der Sozialbehörden - und damit zur Fortsetzung des Mietverhältnisses zu geben. Es kommt ihnen nämlich nur auf ein ruhiges Mietverhältnis an, in dem der Mieter seiner Pflicht zur Zahlung der Miete nachkommt und nicht, den Mieter bei jeder sich bietenden Gelegenheit "loszuwerden".


BGH, Urteil vom 19.9.2018, AZ: VIII ZR 261/17

Amtlicher Leitsatz:
"Zur Geltungswirkung einer vom Vermieter hilfsweise mit einer fristlosen Kündigung verbundenen ordentlichen Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses in den Fällen des Zahlungsverzugs (im Anschluss an Senatsurteil vom 19. September 2018 - VIII ZR 231/18, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).

Ein nach § 564c BGB aF begründetes Wohnraummietverhältnis mit Verlängerungsklausel kann selbst dann, wenn im Mietvertrag vorgesehen ist, dass es sich nicht verlängert, wenn eine der Parteien rechtzeitig widerspricht, nur unter Einhaltung der Kündigungsvoraussetzungen der gemäß Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB anwendbaren - §§ 564b, 565, 565a BGB aF zum jährlich vereinbarten Ablauftermin beendet werden (Fortführung der Senatsurteile vom 6. April 2005 VIII ZR 155/04, NJW 2005, 1572 unter II 2 a aa; vom 23. Juni 2010 VIII ZR 230/09, NJW 2010, 3431 Rn. 19)."

 

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