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Mieter-Solvenz-Prüfung

Mieter-Solvenz-Pruefung

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Mieter muss Eigenbedarfswunsch zum Zwecke der Nutzung der Wohnung als Ferien- und Zweitwohnung respektieren

BGH: Eine konkrete "Mindestnutzungsdauer" ist nicht erforderlich

Der Fall:
Der Vermieter ist Nießbrauchberechtigter eines älteren, aus vier Wohnungen in vier Geschossen bestehenden Hauses in sehr bevorzugter Lage der Landeshauptstadt Wiesbaden. Eigentümer des Hauses sind seine drei Kinder, die jeweils verheiratet sind und ihrerseits insgesamt sechs Kinder haben. Ebenso wie der Vermieter haben seine Kinder und deren Familien ihren Lebensmittel-punkt in Finnland, wo sie auch über Ferienimmobilien verfügen. Der Vermieter und seine Kinder nutzen zwei der vier Wohnungen des streitgegenständlichen Anwesens für gelegentliche Aufenthalte in Wiesbaden. Die Nutzung erfolgt etwa zweimal pro Jahr für ein bis zwei Wochen, insbesondere für Familientreffen. Das Anwesen stammt aus Familienbesitz, dem Wiesbadener Zweig der Familie des Vermieters, dessen Großmutter väterlicherseits aus Wiesbaden stammte und dessen Vater mehrere Jahre lang in Wiesbaden lebte. Es gelangte schließlich im Wege der Erbfolge an die Kinder des Vermieters. Diese haben von Kindheit an eine starke Verbundenheit mit Wiesbaden und verfügen auch über nicht unerhebliche Kenntnisse der deutschen Sprache.
Der Mieter wohnt seit 1993 der im zweiten Obergeschoss des Hauses gelegenen streitgegenständlichen Fünfzimmerwohnung. Er verfügt zudem über Wohnimmobilien sowohl in unmittelbarer Nähe des Hauses als auch im nahe gelegen Wiesbaden-B.
Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs. Zur Begründung führte er aus, er benötige eine weitere Wohnung in dem Anwesen für die Familien seiner Kinder, um deren Aufenthalte in Wiesbaden sicherzustellen. Die bisher hierzu von seinen Kindern und deren Familien genutzte Dachgeschosswohnung sei für sechs Erwachsene und vier Kinder zu klein; zudem würden nach der Familienplanung für die nächsten Jahre weitere vier (Enkel-)Kinder erwartet. Aufgrund der mehrere Generationen übergreifenden Beziehung der Familie des Klägers zu Wiesbaden und der über Generationen wiederkehrenden Aufenthalte der Familie in Wiesbaden liege ein zulässiger Eigenbedarf vor. Nachdem der Mieter nicht auszog, erhob der Vermieter Räumungsklage.

Das Problem:
Das Amtsgericht hat die auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung gerichtete Klage abgewiesen, da die beabsichtigte Nutzung der Wohnung für wenige Wochen im Jahr keine "Nutzung zu Wohnzwecken" gem. § 573 Abs. 1 Nr. 2 BGB darstelle und es daher an einem Wohnbedarf fehle. Auf die Berufung des Vermieters hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil - nach Vernehmung der drei Kinder des Klägers als Zeugen - abgeändert und der Räumungsklage stattgegeben.

Das Urteil:
Der Bundesgerichtshof (BGH) bestätigte nun die Auffassung des Landgerichts. Der Vermieter werde durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG in seiner Freiheit geschützt, die Wohnung bei Eigenbedarf selbst zu nutzen oder durch privilegierte Angehörige nutzen zu lassen. Dabei haben die Gerichte den Entschluss des Vermieters, die vermietete Wohnung nunmehr selbst zu nutzen oder durch den - eng gezogenen - Kreis privilegierter Dritter nutzen zu lassen, grundsätzlich zu achten und ihrer Rechtsfindung zugrunde zu legen. Ebenso haben sie grundsätzlich zu respektieren, welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich oder seine Angehörigen als angemessen ansieht. Die Gerichte seien daher nicht berechtigt, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters (oder seiner Angehörigen) zu setzen.

Dem Erlangungswunsch des Vermieters seien allerdings zur Wahrung berechtigter Belange des Mieters Grenzen gesetzt. Die Gerichte dürften den Eigennutzungswunsch des Vermieters daraufhin nachprüfen, ob dieser Wunsch ernsthaft verfolgt wird, ob er von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist oder ob er missbräuchlich ist, etwa weil der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht ist, die Wohnung die Nutzungswünsche des Vermieters überhaupt nicht erfüllen kann oder der Wohnbedarf in einer anderen (frei gewordenen) Wohnung des Vermieters ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden kann. Ferner sei der Mieter über die sogenannte Sozialklausel des § 574 BGB geschützt, indem er Härtegründe anbringen kann.

Auch ein zeitlich begrenzter Bedarf hinsichtlich der Wohnung als auch ein Wohnbedarf, der zwar nicht von seiner Gesamtdauer her zeitlich begrenzt ist, der aber nicht die ständige, sondern nur eine zeitweise Nutzung der Wohnung umfasst, erfüllten die Voraussetzungen des "Benötigens" der Räume "als Wohnung" und damit die Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung. Der Tatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, wonach die Räume "als Wohnung" benötigt werden müssen, setze nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung - entgegen einer im Schrifttum teilweise vertretenen Auffassung - nicht voraus, dass der Vermieter oder eine der sonstigen in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB genannten privilegierten Personen in der dem Mieter überlassenen Wohnung den Lebensmittelpunkt begründen wollen. Bei der rechtlichen Beurteilung des möglichen Eigenbedarfs hinsichtlich einer Zweitwohnung sei eine generalisierende, über den Einzelfall hinausgehende zeitliche Ausfüllung des Tatbestandsmerkmals des "Benötigens" im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB - etwa in Gestalt einer konkreten "Mindestnutzungsdauer" der Zweitwohnung - nicht möglich. Vielmehr komme es für die Beantwortung der Frage, ob der Wunsch des Vermieters, die vermietete Wohnung künftig als Zweitwohnung selbst zu nutzen oder durch privilegierte Angehörige im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nutzen zu lassen, eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigt, maßgeblich auf eine Würdigung der Umstände des Einzelfalls auf der Grundlage der genannten Kriterien an, wonach der Eigennutzungswunsch ernsthaft verfolgt werden, von vernünftigen, nachvollziehbaren Gründen getragen sein muss und nicht missbräuchlich sein dürfe.

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:
In der Entscheidung des BGH wird noch einmal sehr detailliert auf die bereits ergangene Rechtsprechung zur Eigenbedarfskündigung eingegangen. Dabei wird klargestellt, dass eine als Wohnnutzung nicht bedeutet, dass in der Wohnung der eigene Lebensmittelpunkt eingerichtet werden muss. Vielmehr genügt ein vernünftiger und nachvollziehbarer Eigennutzungswunsch, der ernsthaft verfolgt werden muss und nicht missbräuchlich sein darf. Folgerichtig kann auch die Nutzung der Wohnung als Ferien- oder Zweitwohnung im Sinne eines Eigenbedarfs genügen. Maßgeblich sind demnach immer die Umstände des Einzelfalls.


BGH, Beschluss vom 21.8.2018, AZ: VIII ZR 186/17

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