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Mieter-Solvenz-Prüfung

Mieter-Solvenz-Pruefung

Wer neue Mieter sucht, sollte kein finanzielles Risiko eingehen.

 

 

Schützen Sie sich

Lebenslanges Wohnrecht gilt auch nach Verkauf des Hauses weiter

Mieter durch "Vertrag zugunsten Dritter" geschützt

Der Fall:
Die Mieter mieteten im Jahr 1981die Erdgeschosswohnung eines Siedlungshauses mit zwei Wohnungen. Der aktuelle Vermieter erwarb das Siedlungshaus im Jahr 2012 und trat somit in das Mietverhältnis ein. Der notarielle Kaufvertrag vom 4. Juli 2012 enthält unter anderem folgende Regelungen:
"Dem Käufer ist ferner bekannt, dass im Hause "H. " eine Wohnung im Erdgeschoss an die Eheleute L. und M. D. vermietet ist (Vertragsbeginn 16.06.1981). Die Mieter haben ein lebens-langes Wohnrecht. Der Käufer übernimmt das bestehende Mietverhältnis. Er darf insbesondere keine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wegen der Behinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung aussprechen. Möglich ist lediglich eine Kündigung wegen der erheblichen Verletzung der dem Mieter obliegenden vertraglichen Verpflichtungen."
Mit Schreiben vom 25. Februar 2015 kündigte der Vermieter das mit dem Mieter bestehende Mietverhältnis nach § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB (Kündigung einer "Einliegerwohnung"). Der Mieter machte geltend, in dem notariellen Kaufvertrag vom 4. Juli 2012 sei zu seinen Gunsten ein lebenslanges Wohnrecht vereinbart, das er dem Vermieter entgegenhalten könnte und das der Kündigung deshalb entgegenstehe.

Das Problem:
Der Vermieter machte geltend, dass die im Kaufvertrag enthaltenen Bestimmungen zum lebenslangen Wohnrecht der Beklagten als unwirksame Allgemeine Geschäftsbedingungen anzusehen sind.

Das Urteil:
Der BGH wies die Räumungsklage des Vermieters ab. Durch den Kaufvertrag habe der Mieter mit dem Wohnrecht im Wege eines (echten) Vertrags zugunsten Dritter (§ 328 BGB) ein unmittelbares Recht gegen den Vermieter erwerben sollen. In dem Kaufvertrag sei es darum gegangen, zugunsten der langjährigen Mieter der Stadt Bochum einen über § 573 BGB hinausgehenden Schutz vor ordentlichen Vermieterkündigungen zu gewähren, die ihren Grund nicht in einem vertragswidrigen Verhalten der Mieter haben. Diese Regelung sei auch auf eine Kündigung nach § 573a Abs. 1 BGB zu erstrecken. Dies gelte auch für den Fall, dass es sich bei den streitbefangenen Klauseln, wie der Vermieter geltend machte, aufgrund einer Verwendung seitens der Stadt Bochum in einer Vielzahl von Immobilienkaufverträgen für ähnliche Siedlungshäuser um von ihr vorformulierte Allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne des § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB handelte. Auch in diesem Fall und unter Anwendung des hierfür geltenden Maßstabs der Auslegung nach dem objektiven Inhalt und typischen Sinn der Allgemeinen Geschäftsbedingungen, wären die streitige Regelung dahin auszulegen, dass dem Mieter mit dem lebenslangen Wohnrecht ein Recht eingeräumt wird, das er dem Vermieter unmittelbar entgegen halten könne und das die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ausschließe. Die betreffenden Bestimmungen des Kaufvertrags als Allgemeine Geschäftsbedingungen seien in der vorgenannten Auslegung weder als überraschende Klauseln (§ 305c Abs. 1 BGB) nicht Bestandteil des Kaufvertrags geworden noch wegen unangemessener Benachteiligung (§ 307 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB) unwirksam.

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:
Auch bei Kaufverträgen über (vermietete) Immobilien gilt: Drum prüfe, wer sich (zumindest längerfristig) bindet. Jeder Käufer einer vermieteten Immobilie muss nicht nur den Kaufvertrag prüfen, sondern auch bestehende Mietverträge, aus denen sich ebenfalls ein Kündigungsausschluss zulasten des Vermieters ergeben kann. Hier gilt es, rechtzeitig kompetente Fachberater von Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg zu Rate zu ziehen und die bestehenden Verträge und Vertragsentwürfe prüfen zu lassen.


BGH, Urteil vom 14.11.2018, AZ: VIII ZR 109/18

Amtlicher Leitsatz:
"Bei der in einem Kaufvertrag des Vermieters über ein Hausgrundstück enthaltenen Vereinbarung, wonach der Mieter einer Wohnung des Hauses ein lebenslanges Wohnrecht haben und eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses durch den in den Mietvertrag eintretenden Erwerber ausgeschlossen sein soll, handelt es sich um einen (echten) Vertrag zugunsten Dritter (hier: des Mieters) gemäß § 328 BGB. Der Mieter erwirbt hierdurch unmittelbar das Recht, auf Lebenszeit von dem Käufer die Unterlassung einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses zu verlangen."

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