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Mieter-Solvenz-Prüfung

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Eigenbedarf: Gericht hat von Amts wegen ein Sachverständigengutachten einzuholen, wenn der Mieter infolge des Umzugs eine drohende Verschlechterung seines Gesundheitszustandes einwendet

BGH entscheidet zur Eigenbedarfskündigung und den Anforderungen an die Sachverhaltsaufklärung sowie zum maßgeblichen Zeitpunkt für die Interessenabwägung bzw. einen vorliegenden Härtefall

Der Fall:
Die beklagten Mieter leben mit ihrem volljährigen Sohn und sowie dem Bruder des Mieters seit 2006 in einer Doppelhaushälfte der Kläger. Diese kündigten 2015 das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs. Sie begründeten den Eigenbedarf mit der Notwendigkeit, dass die Klägerin zu 1) einziehen werde, um die dort in der Nähe lebende betagte Großmutter betreuen zu können. Die Beklagten widersprachen der Kündigung, erhoben den Vorwurf, der Eigenbedarf sei lediglich infolge von Auseinandersetzungen über Mietmängel vorgeschoben, und beriefen sich im Übrigen auf Härtegründe. Der Bruder des Mieters sei schwer erkrankt, habe die Pflegestufe II und leide u.a. an Schizophrenie, Alkoholkrankheit, Inkontinenz, Demenz, Abwehrhaltung bei der Pflege. Ein in der Berufungsinstanz vorgelegtes Attest bescheinigte "die Ablehnung eines Wohnungswechsels aus psychiatrisch fachärztlicher Sicht ohne zwingenden Grund". Ein von den Beklagten beantragtes Sachverständigengutachten zum Gesundheitszustand und der mit einem Umzug einhergehenden Zustandsverschlechterung wurde nicht eingeholt. In den Vorinstanzen waren die Kläger erfolgreich mit der Begründung, dass sich aus dem ärztlichen Attest eine drohende schwerwiegende Beeinträchtigung oder drohende Lebensgefahr nicht ergebe. Während des Berufungsverfahrens teilten die Kläger den Tod der Großmutter mit und änderten die Begründung des Eigenbedarfs dahingehend ab, dass nunmehr die Klägerin zu 1) mit ihrem jetzigen Ehemann in das Objekt einziehen möchte.

Das Problem:
Streitig war, ob der Vermieter ein "berechtigtes Interesse" (hier: Eigenbedarf, § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) an der Beendigung des Mietverhältnisses hat und ob der Mieter sich hiergegen wirksam mit dem Vorliegen von Härtegründen (§ 574 BGB) wehren kann.

Das Urteil:
Der BGH konnte den Streit nicht abschließend entscheiden und verwies ihn zur weiteren Sachaufklärung an die Vorinstanz zurück. Bei der gebotenen Interessenabwägung seien die Grundrechte des Vermieters sowie des Mieters (Eigentum, Recht auf Leben und körperliche Unversehrtheit) einander gegenüberzustellen, welches eine umfassende und besonders sorgfältige Sachverhaltsaufklärung für den streitigen Einzelfall erfordere. Hierfür habe das Gericht ggf. auch von Amts wegen ein Sachverständigengutachten einzuholen (§ 144 Abs. 1 S. 1 ZPO), wenn der Mieter für den Fall des Umzugs eine Gesundheitsverschlechterung behaupte und mittels eines ärztlichen Attests belege. Im Wege eines Sachverständigengutachtens sei dann zu klären, welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen mit einem Umzug verbunden sind, welchen Schweregrad die zu erwartenden Gesundheitsbeeinträchtigungen voraussichtlich haben und mit welcher Wahrscheinlichkeit sie eintreten.
Darüber hinaus seien ausreichende Feststellungen zu treffen in Bezug auf die Ernsthaftigkeit des Eigenbedarfs, da trotz des Bestreitens durch den Mieter im vorliegenden Fall kein Zeugenbeweis bzw. eine persönliche Anhörung stattfand.
Bei der Abwägung der Härtegründe sei auf die letzte Verhandlung in der Tatsacheninstanz abzustellen. Demgemäß könne das erst in der Berufungsinstanz geltend gemachte Interesse der Vermieterin, mit ihrem jetzigen Ehemann in die Doppelhaushälfte einzuziehen, den Eigenbedarf nicht begründen. Zum einen hätten sich die Vermieter in ihrem Kündigungsschreiben nicht darauf berufen, zum anderen sei dieser Grund des Eigebedarfs auch nicht nachträglich entstanden (§ 573 Abs. 3 S. 2 BGB). Abzustellen sei insoweit alleinig auf die in dem Kündigungsschreiben geltend gemachte Betreuung der Großmutter. Deren Tod führe nicht zu einem Wegfall des Kündigungsgrundes bzw. zum Einwand rechtsmissbräuchlichen Verhaltens (§ 242 BGB), da dieser nicht vor Ablauf der Kündigungsfrist eintrat.

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:
Das Urteil ist vor dem Hintergrund der letzten BGH-Entscheidungen zum Eigenbedarf keine Überraschung. Allerdings ist nun zu erwarten, dass sich viele Mieter auf gesundheitliche Folgen berufen, wenn ihnen unter Berufung auf Eigenbedarf gekündigt wird und ein (Gefälligkeits-?)Attest vorlegen. Der Räumungsrechtsstreit wird sich durch das dann zwingend, nämlich von Amts wegen einzuholende Sachverständigengutachten ganz erheblich in die Länge ziehen und natürlich auch verteuern. Dies ist ein großes Ärgernis!


BGH, Urteil vom 22.5.2019, AZ: VIII ZR 167/17

Amtlicher Leitsatz:
"Maßgeblicher Zeitpunkt für die nach wirksamem Widerspruch des Mieters gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB vorzunehmende Abwägung der wechselseitigen Interessen von Vermieter und Mieter sowie der sich anschließenden Beurteilung, ob, beziehungsweise für welchen Zeitraum das durch wirksame ordentliche Kündigung nach § 573 BGB beendete Mietverhältnis nach § 574a BGB fortzusetzen ist, ist der Schluss der letzten mündlichen Verhandlung in der Tatsacheninstanz."

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