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Mieter-Solvenz-Prüfung

Mieter-Solvenz-Pruefung

Wer neue Mieter sucht, sollte kein finanzielles Risiko eingehen.

 

 

Schützen Sie sich

BGH mahnt erneut sorgfältige Prüfung bei Eigenbedarfskündigung an

Bei Bewertung der widerstreitenden Interessen sind gleichberechtige Grundrechte zu berücksichtigen

Der Fall:
Die Mieter bewohnen mit fünf Kindern, von denen einige noch minderjährig sind, seit 2010 eine im ersten Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses gelegene Vierzimmer-Wohnung.
Der Vermieter ist seit dem 2016 Eigentümer der Liegenschaft. Über der von den Mietern und ihrer Familie genutzten Wohnung liegt eine Dachgeschosswohnung, die über drei Wohnräume und über zwei weitere unter den Dachschrägen gelegene Räume mit einer maximalen Höhe von 1,70 m verfügt. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis fristgemäß wegen Eigenbedarfs zum 31. Oktober 2017. Er begründete diesen damit, dass er die Wohnung für sich, seine drei Kinder und seine Mutter benötige und plant, die Wohnungen im ersten Obergeschoss und im Dachgeschoss zu einer Einheit zu verbinden. Er selber bewohne seit dem 15. September 2015 eine Mietwohnung, für die er monatlich 1.800 € Nettokaltmiete zahle und die er zum 31. Mai 2017 gekündigt habe. Er bezog dann die über der Wohnung der Mieter liegende, leerstehende Dachgeschosswohnung.
Die Mieter widersprachen der Kündigung und beriefen sich auf das Vorliegen von Härtegründen.

Das Problem:
Das Amtsgericht hat die von dem Vermieter erhobenen Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung im ersten Obergeschoss mit der Begründung abgewiesen, die Eigenbedarfskündigung erweise sich als rechtsmissbräuchlich, weil der Vermieter seinen Eigenbedarf durch den Ankauf der Liegenschaft selbst herbeigeführt hätte und er seinen Wohnbedarf durch die Dachgeschosswohnung und unter Nutzung einer von mehreren in dem erworbenen Anwesen befindlichen Ferienwohnungen ohne wesentliche Abstriche decken könnte. Die hiergegen gerichtete Berufung des Vermieters hat das Landgericht zurückgewiesen. Es hat zwar die Eigenbedarfskündigung des Vermieters durchgreifen lassen, jedoch auf den Härteeinwand der Mieter nach § 574 BGB angeordnet, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortgesetzt wird.

Das Urteil:
Der Bundesgerichtshof stellt in seinem Urteil zunächst klar, dass die vom Vermieter ausgesprochene Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs begründet war und das Vertragsverhältnis mit Ablauf des 31. Oktober 2017 beendet hat. Insbesondere schließe der Erwerb der an die Mieter vermieteten Wohnung eine Eigenbedarfskündigung nach ständiger Rechtsprechung nicht aus. Auch sei es trotz vorhandener Alternativwohnungen nicht rechtsmissbräuchlich, gerade diese Wohnung zu kündigen, wenn der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe für das Festhalten an der Eigenbedarfskündigung anführen kann. Denn auch bei Vorhandensein von weiteren nutzbaren Räumlichkeiten müssten die Gerichte bedenken, dass der Nutzungswunsch des Eigentümers einschließlich der Bestimmung seines Wohnbedarfs grundsätzlich zu achten ist. Sie sind, so der BGH ausdrücklich, nicht berechtigt, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Eigentümers zu setzen.
Der Härteeinwand des Mieters sei ferner noch einmal vom Landgericht eingehend zu prüfen. Die Annahme des Berufungsgerichts, die Beendigung des Mietverhältnisses bedeute für die Mieter und für ihre in ihrem Haushalt lebenden fünf Kinder eine Härte im Sinne des § 574 Abs. 2 BGB, beruht, so der BGH weiter, auf nicht tragfähigen Tatsachenfeststellungen. Das Berufungsgericht habe die gebotene gründliche und sorgfältige Sachverhaltsfeststellung unterlassen. Dabei sei nicht nur zu prüfen, ob den Mietern tatsächlich kein alternativer Ersatzwohnraum zur Verfügung stehe, sondern auch die Vermieterinteressen abzuwägen seien. Dabei dürfe der grundrechtlich verbürgten Eigentumsgarantie (Art. 14 Abs. 1 GG) und dem Rückerlangungsinteresse des Vermieter als Erwerber einer Mietwohnung nicht von vornherein ein geringerer Stellenwert beigemessen werden als einem Vermieter, der eine von ihm selbst vermietete Wohnung nach geraumer Zeit wegen nicht vorhersehbaren Eigenbedarfs kündigt.

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:
Das Urteil folgt weiteren BGH-Entscheidungen aus dem Jahr 2019 (Urteile vom 22.5.2019, AZ: VIII ZR 180/18 und vom 22.5.2019, AZ: VIII ZR 167/17), worin das Gericht bereits jede schematische Lösung untersagt hat. Die einzelfallbezogene Abwägung zwischen Vermieter- und Mieterinteressen ist vom Gesetz bereits vorgesehen und muss konsequent angewendet werden. Eigentümer müssen ihre vermieteten Wohnungen grundsätzlich eines Tages auch selbst nutzen können. Dieses legitime Recht müssen Staat Gerichte schützen, denn nur so werden Mietwohnungen überhaupt angeboten und nur dann sind vermietete Immobilien als Teil der privaten Altersvorsorge in vielen Fällen überhaupt eine Option.


BGH, Urteil vom 11.12.2019, AZ: VIII ZR 144/19

 

Amtlicher Leitsatz:
"Der Härtegrund des zu zumutbaren Bedingungen nicht zu beschaffenden Ersatzwohnraums setzt konkrete tatrichterliche Feststellungen voraus, welcher Ersatzwohnraum für den Mieter nach seinen finanziellen und persönlichen Verhältnissen angemessen ist, welche Bemühungen von dem Mieter nach diesen Verhältnissen anzustellen sind und ob er diesen Anstrengungen genügt hat (im Anschluss an Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, NJW 2019, 2765 Rn. 50, 53, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).

BGB § 574 Abs. 1 Satz 1

Bei der Bewertung und Gewichtung der widerstreitenden Interessen beider Parteien im Rahmen der nach § 574 Abs. 1 BGB vorzunehmenden Interessenabwägung ist den Wertentscheidungen Rechnung zu tragen, die in den für sie streitenden Grundrechten zum Ausdruck kommen. Dabei haben die Gerichte zu berücksichtigen, dass bezüglich der Anwendung und Auslegung des Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB einerseits und der Sozialklausel andererseits dieselben verfassungsrechtlichen Maßstäbe gelten. Auch im Rahmen des § 574 Abs. 1 BGB ist daher die vom Vermieter beabsichtigte Lebensplanung grundsätzlich zu respektieren und der Rechtsfindung zugrunde zu legen (im Anschluss an Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 60 mwN). Zugleich haben die Gerichte aber auch die volle Bedeutung und Tragweite des Bestandsinteresses des Mieters zu erfassen und zu berücksichtigen (im Anschluss an Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 62 mwN)."

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