Eine formell unwirksame Kündigung berechtigt den Mieter nicht zum Schadenersatz

BGH, Urteil vom 15.12.2010, AZ: VIII ZR 9/10

Der BGH hat klargestellt, dass eine schon formell unwirksame Kündigung keine Schadenersatzpflicht des Vermieters auslöse. In dem entschiedenen Fall hatte der Vermieter das Mietverhältnis ohne nähere Begründung und lediglich unter Bezugnahme auf § 573 Abs. 2 Nr. BGB (= Eigenbedarf) gekündigt. Da Vermieter ihre Kündigungen jedoch gem. § 573 Abs. 3 BGB zwingend begründen müssen, war die Kündigung schon aus formellen Gründen unwirksam. Der Mieter, der einen Rechtsanwalt beauftragt hatte, begehrte nun Schadenersatz wegen der angefallenen Rechtsanwaltsgebühren.

Der BGB weist in seiner Entscheidung zutreffend darauf hin, dass den Vermieter gegenüber dem Mieter eben gerade keine vertragliche (Neben-)Pflicht treffe, bei Ausspruch einer ordentlichen Kündigung deren formelle Voraussetzungen zu beachten. Der Zweck der Begründungspflicht einer Kündigung bestehe darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt über seine Position Klarheit zu verschaffen und ihn in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Nach der gesetzlichen Regelung sei die Begründung der ordentlichen Kündigung des Vermieters von Wohnraum eine Wirksamkeitsvoraussetzung, eine Kündigung ohne Angabe konkreter Gründe mithin von vornherein unwirksam. Die ordnungsgemäße Begründung der Kündigung liege mithin in erster Linie im eigenen Interesse des Vermieters, weil das Mietverhältnis anderenfalls auch bei Vorliegen eines materiellen (= inhaltlichen) Kündigungsgrundes nicht beendet werde.

Aus diesem Grunde kommt der BGH zum Ergebnis, dass die Angabe des Kündigungsgrundes keine Nebenpflicht des Vermieters sei, auf deren Erfüllung der Mieter einen Anspruch habe, sondern eine bloße Obliegenheit, die der Vermieter im eigenen Interesse zur Vermeidung von Rechtsnachteilen zu beachten habe. Die rechtliche Beurteilung, ob eine vom Vermieter ausgesprochene Kündigung dem gesetzlichen Begründungserfordernis genügt, sei dem eigenen Risikobereich des Mieter zuzuordnen. Anwaltskosten, die ihm insoweit (außerhalb eines gerichtlichen Prozesses) durch die Inanspruchnahme anwaltlicher Hilfe zur Wahrnehmung seiner Interessen entstehen, seien deshalb grundsätzlich nicht erstattungsfähig.

Etwas andere gelte lediglich dann, wenn sich ein Vermieter schuldhaft - insbesondere unter Angaben falscher Tatsachen - eine materiell (inhaltlich) unberechtigte Kündigung ausspreche (z. B. vorgetäuschter Eigenbedarf). Hierum gehe es aber im hier entschiedenen Fall gerade nicht.

 


 

Weitere Fundstellen u. a.:

 

Amtlicher Leitsatz:

"Die Angabe der Gründe für die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses ist eine bloße Obliegenheit des Vermieters, aus deren Verletzung der Mieter keine Schadensersatzansprüche (hier: Kosten eines außergerichtlich eingeschalteten Anwalts) herleiten kann."