Formularmäßiger Kündigungsausschluss darf nicht zu einer längeren Mietzeit als vier Jahre führen

BGH, Urteil vom 8.12.2010, AZ: VIII ZR 86/10

Mit seiner Entscheidung stellte der BGH (Bundesgerichts) nunmehr klar, dass das ordentliche fristgemäße Kündigungsrecht des Wohnraummieters nur für die Dauer von bis zu vier Jahren durch eine entsprechende Klausel in einem Formularmietvertrag wirksam ausgeschlossen werden kann. Die Bindungsfrist des Mieters sei dabei vom Zeitpunkt des Vertragsabschlusses (und nicht vom Beginn des Mietverhältnisses) an zu berechnen und müsse auch die Kündigungsfrist des Mieters berücksichtigen. Insofern sind Klauseln unwirksam, die unter Einbeziehung der dreimonatigen Kündigungsfrist des Mieters zu einer längeren Mietzeit als vier Jahren führen, wenn der Mieter erst nach Ablauf des Kündigungsausschlusses kündigen dürfe. Entscheidend ist folglich der Zeitraum zwischen Vertragsabschluss bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals durch Kündigung beenden kann.

Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg empfiehlt, im Zweifelsfall eher einen etwas kürzeren Zeitraum zu wählen, bspw. nur dreieinhalb Jahre, um ganz sicher zu gehen. Natürlich beraten wir unsere Mitglieder auch gerne, falls im Einzelfall Zweifel bei der Berechnung der Frist bestehen.

 


 

Weitere Fundstellen u. a.:

 

Amtlicher Leitsatz:

"Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren - gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann - überschreitet."