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Mieter-Solvenz-Prüfung

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Lebensnahe Auslegung einer Klausel zum befristeten Kündigungsausschluss

BGH, Versäumnisurteil vom 23.11.2011, AZ: VIII ZR 120/11

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshof (BGH) ist ein beidseitiger, zeitlich begrenzter Kündigungsausschluss auch in einem Formularmietvertrag über Wohnraum grundsätzlich zulässig. Lediglich dann, wenn der Kündigungsausschluss zu einer Bindung des Mieters für mehr als vier Jahre führt, ist er unwirksam (BGH, Urt. v. 6.4.2005 - VIII ZR 27/04 und 8.12.2010 - VIII ZR 86/10). Die außerordentlich fristlose Kündigung ist hiervon aber nicht erfasst, da sie nicht ausgeschlossen werden kann.  

In dem vorliegend entschiedenen Fall hatten die Parteien vereinbart, dass "die Parteien wechselseitig für die Dauer von drei Jahren auf ihr Recht zur Kündigung verzichten". Danach sei die Kündigung mit der gesetzlichen Frist zulässig. Während die Vorinstanzen diese Regelung für unwirksam erachteten, da die Regelung ihrem Wortlaut nach auch außerordentlich fristlose Kündigungen erfasse, was aber nicht zulässig sei, legte der BGH die Regelung nun lebensnah und sachgerecht dahingehend aus, dass lediglich das Recht beider Parteien zur ordentlichen Kündigung für die Dauer von drei Jahren ausgeschlossen worden sei.

Für eine solche Auslegung spreche, dass nach der Vereinbarung nach dem Ablauf von drei Jahren eine Kündigung "mit gesetzlicher Frist" - also die ganz normale ordentliche Kündigung - möglich sei. Des Weiteren gehe sogar das Gesetz selbst in § 557a Abs. 3 BGB im Rahmen einer Staffelmietvereinbarung davon aus, dass "das Kündigungsrecht" des Mieters für höchstens vier Jahre ausgeschlossen werden könnte. Diese Regelung beziehe sich aber anerkanntermaßen entgegen dieses Wortlauts ausschließlich auf die ordentliche Kündigung. Nichts anderes könne daher bei der Auslegung der zwischen den Parteien getroffenen Regelung gelten.

Der Mieter, der vorzeitig gekündigt hatte, wurde nun auf Zahlung von ausstehender Miete verurteilt.

 


 

Weitere Fundstellen u. a.:

 

Amtlicher Leitsatz:

"Zur Auslegung eines befristeten Kündigungsverzichts in einem Wohnraummietvertrag."

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