Das Sonderkündigungsrecht gem. § 1056 Abs. 2 BGB nach Beendigung des Nießbrauchs gilt nicht, wenn der Nießbrauchnehmer (auch) Alleinerbe des Vermieters geworden ist

BGH, Urteil vom 12.10.2011, AZ: VIII ZR 50/11

In der Praxis werden Immobilien oftmals schon zu Lebzeiten des Erblassers auf die Kinder übertragen, um Erbschaftssteuern zu sparen. Gleichzeitig behält sich der vormalige Eigentümer aber regelmäßig das Nießbrauchrecht vor, um weiterhin sämtliche wirtschaftlichen Vorteile aus der Immobilie ziehen zu können. So vermietet der Nießbrauchnehmer (= ehemaliger Eigentümer/Eltern) dann die Immobilie auch weiterhin in eigenem Namen, der Nießbrauchgeber/Kinder ist "nur" Eigentümer ohne wirtschaftliche Verfügungsgewalt. Stirbt dann der Nießbrauchnehmer, tritt der Eigentümer nach § 1056 Abs. 1 i. V. m. § 566 BGB in das Mietverhältnis mit allen Rechten und Pflichten ein. Er hat allerdings dann ein außerordentliches befristetes Sonderkündigungsrecht nach § 1056 Abs. 2 BGB gegenüber dem Mieter.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nun noch einmal seine bisherige Rechtsprechung bestätigt, dass dem Eigentümer die Kündigung nach § 1056 Abs. 2 BGB dann aber nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwehrt sei, wenn er auch unabhängig von § 1056 Abs. 1 BGB persönlich an den Mietvertrag gebunden ist, etwa weil er Alleinerbe des Vermieters geworden ist (Grundsatz der Gesamtrechtsnachfolge des Erben, § 1922 BGB), oder weil er ihn vor der Bewilligung des Nießbrauchs noch als Eigentümer selbst abgeschlossen hatte oder weil er dem Mietvertrag beigetreten ist.

Schließen der Nießbrauchnehmer als Vermieter und der Mieter eine Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag ab, wonach dem Mieter ein lebenslanges Mietrecht zustehen sollte und eine ordentliche Kündigung des Vermieters ausgeschlossen sei, stelle eine solche Vereinbarung auch keinen unwirksamen "Vertrag zu Lasten Dritter" (also zu Lasten des Eigentümers/Erben/Nießbrauchgebers) dar. Eine solche Regelung begründe lediglich vertragliche Pflichten zwischen dem an ihr beteiligten ursprünglichen Vermieter (Nießbrauchnehmer) und dem Mieter. Dass diese Pflichten später im Erbfall auf den Erben übergehen, ändere hieran nichts, da es dem Erben freistehe, die Erbschaft anzunehmen oder auszuschlagen oder seine Haftung für die Verbindlichkeiten auf den Nachlass zu beschränken. Die Rechtsnachfolge trete aufgrund gesetzlicher Regelung und nicht aufgrund eines "Vertrages zu Lasten Dritter" ein.

Allerdings könne eine solche zusätzliche Vereinbarung wegen Verstoßes gegen das Schriftformerfordernis i. S. v. § 550 BGB unwirksam sein, so dass unabhängig vom Sonderkündigungsrecht nach § 1056 Abs. 2 BGB das Mietverhältnis ordentlich nach § 573 BGB gekündigt werden könne. Zur Klärung dieser Tatsachenfrage hat der BGH das Verfahren an die Vorinstanz zurückverwiesen.

 


 

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