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BGH relativiert Voraussetzungen einer Verwertungskündigung zugunsten von Vermietern ehemals staatlich verwalteter DDR-Wohnungen

BGH, Urteil vom 8.06.2011, AZ: VIII ZR 226/09

Der Vermieter bedarf im Regelfall zum Ausspruch einer ordentlichen Kündigung eines "berechtigten Interesses" i. S. V. § 573 Abs. 1 BGB. Dieses kann daran liegen, dass der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB).

In dem vorliegenden Fall mieteten die Mieter im Jahr 1953 ein Haus von einem volkseigenen Betrieb der ehemaligen DDR. Nach Beendigung der staatlichen Verwaltung traten die jetzigen Vermieter im Jahr zum 1.1.1993 in ungeteilter Erbengemeinschaft nach dem ehemaligen Eigentümer in das Mietverhältnis ein. Im Jahr 2007 kündigten sie das Mietverhältnis unter Hinweis auf das verlustbringende Mietobjekt und der Absicht der Erbauseinandersetzung. Daran seien sie durch den Fortbestand des Mietverhältnisses gehindert. Amts- und Landgericht wiesen die Räumungsklage der Vermieter ab, der BGH hob die Entscheidung auf und verwies den Rechtsstreit zur erneuten Verhandlung an das Landgericht zurück.

Der BGH stellt klar, dass ein erheblicher Nachteil der Vermieter i. S. v. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht schon deshalb zu verneinen sei, weil sie das Grundstück in einem schlechten und unrentablen Zustand erworben und seither eine eingetretene Verschlechterung nicht dargetan hätten (so aber das Landgericht). Eine solche Annahme sei sachwidrig und verkürze die erforderliche Abwägung und Berücksichtigung sämtlicher Umstände des Einzelfalls auf den singulären Aspekt, ob seit dem Erwerb des Objekts durch den jetzigen Vermieter eine Verschlechterung des Verkehrswerts oder der Rentabilität eingetreten ist.

Vielmehr sei zu berücksichtigen, dass die jetzigen Vermieter, noch deren Rechtsvorgänger das Grundstück selbst vermietet haben. Die Vermietung sei vielmehr während der staatlichen Verwaltung während der Zeit der DDR erfolgt, worauf die Vermieter keinen Einfluss gehabt hätten. Auch könne es nicht richtig sein, bezüglich der Frage des "erheblichen Nachteils" maßgeblich auf den schlechten Zustand und geringen Verkehrswert des vermieteten Grundstücks im Zeitpunkt der Beendigung der staatlichen Verwaltung abzustellen, der sich seither nicht noch weiter verschlechtert habe. Eine solche Auffassung liefe darauf hinaus, Eigentümer ehemals staatlich verwalteter Wohnungen an den bei der Aufhebung der staatlichen Verwaltung gegebenen Zuständen auch nach deren Beendigung festzuhalten und ihnen zuzumuten, auch dauerhaft Verluste ohne eine Verwertungsmöglichkeit hinzunehmen.

Das Gericht dürfe ferner nicht über den substantiierten Vortrag des Vermieters hinweggehen, wonach als Käufer für das Einfamilienhaus von seinem Zuschnitt her nur ein "Normalverdiener" in Betracht komme, der es selbst nutzen wolle. Ein solcher Kaufinteressent müsse aber für die Verwirklichung einer Eigenbedarfskündigung mehrere Jahre einkalkulieren und werde deshalb vom Kauf Abstand nehmen, so dass das Objekt praktisch unverkäuflich sei. Über einen solchen Vortrag des Vermieters dürfe sich das Gericht nicht mit generalisierenden Überlegungen mit zur grundsätzlichen Möglichkeit einer Eigenbedarfskündigung eines potentiellen Erwerbers hinwegsetzen.

 


 

Weitere Fundstellen u. a.:

 

Amtlicher Leitsatz:

"Zu den Voraussetzungen einer Verwertungskündigung zum Zweck der Veräußerung einer im vermieteten Zustand unrentablen und nicht oder nur unter erheblichem Preisabschlag verkäuflichen Immobilie."

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