Fortgesetzt unpünktliche Mietzahlung berechtigt den Vermieter zur fristlosen Kündigung und der Rückforderungsanspruch wegen überzahlter Kaution verjährt drei Jahre nach deren Zahlung

BGH, Urteil vom 1.06.2011, AZ: VIII ZR 91/10

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat festgestellt, dass die andauernde und trotz wiederholter Abmahnung des Vermieters fortgesetzte verspätete Entrichtung der Mietzahlung durch den Mieter eine so gravierende Pflichtverletzung darstellt, dass sie eine Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1, Abs. 3 BGB rechtfertigt. Dies gelte auch dann, wenn dem Mieter nur einfache Fahrlässigkeit zur Last falle, weil er aufgrund eines vermeidbaren Irrtums davon ausging, dass er die Miete erst zur Monatsmitte zahlen müsse.

Der Mieter muss die Miete grundsätzlich binnen der ersten drei Werktage an den Vermieter zahlen (§ 556b Abs. 1 BGB) und in aller Regel muss das Geld sogar innerhalb dieser Frist auf dem Konto des Vermieters eingegangen sein, wenn dies entsprechend im Mietvertrag so vereinbart ist. Der BGH hat nun klargestellt, dass ein Verstoß gegen diese Pflicht so schwer wiegt, dass - jedenfalls nach wiederholter erfolgloser Abmahnung - eine fristlose Kündigung gerechtfertigt ist.

Zudem hat der BGH eine wichtige Entscheidung zum Beginn der Verjährungsfrist in den Fällen getroffen, in denen der Mieter zu viel Kaution gezahlt hat. Grundsätzlich darf der Vermieter lediglich drei Nettokaltmieten vom Mieter verlangen (§ 551 Abs. 1 BGB). Zahlt der Mieter in Unkenntnis der Rechtslage zunächst mehr, darf er den überzahlten Teilbetrag vom Vermieter zurückfordern. Dieser Anspruch verjährt allerdings innerhalb der Regelverjährungszeit von 3 Jahren gem. § 195 BGB. Entscheidende Erkenntnis: Die Verjährung beginnt nicht erst dann, wenn der Mieter Kenntnis von der Regelung des § 551 Abs. 1, Abs. 4 BGB erlangt, sondern bereits mit Zahlung der überhöhten Kaution.

 


 

Weitere Fundstellen u. a.:

 

Amtlicher Leitsatz:

"Zur fristlosen Kündigung wegen fortdauernder unpünktlicher Mietzahlungen.

Soweit die vom Mieter einer Wohnung erbrachte Kaution drei Monatsmieten übersteigt, steht ihm - unabhängig von der Beendigung des Mietverhältnisses und der Rückgabe der Mietsache - ein Bereicherungsanspruch zu, der binnen drei Jahren seit Ablauf des Jahres verjährt, in dem der Mieter den überschießenden Betrag ge-zahlt hat."