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Mieter-Solvenz-Prüfung

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Unerlaubte Untervermietung berechtigt den Vermieter nicht immer zur Kündigung

BGH, Urteil vom 2.02.2011, AZ: VIII ZR 74/10

Der Bundesgerichtshof (BGH) stellt klar, dass die nicht genehmigte Untervermietung als vertragliche Pflichtverletzung zu qualifizieren ist. Der Mieter müsse vor der Untervermietung den Vermieter um Erlaubnis fragen, damit der Vermieter Gelegenheit habe, seine Einwände gegen die Untervermietung - hier gegen die Person der neuen Untermieterin - geltend zu machen, bevor dem Untermieter die Räume überlassen werden.

Eine auf die vertragliche Pflichtverletzung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gestützte Kündigung könne jedoch rechtsmissbräuchlich sein, wenn der Mieter einen Anspruch auf Erteilung der Genehmigung gehabt habe. In dem vorliegenden Fall hatte der Mieter eine entsprechende Genehmigung vom Vermieter erbeten, der jedoch auf diese Anfrage nicht reagierte. Daraufhin vermietete der Mieter ohne eine Erlaubnis des Vermieters an den Untervermieter. Der Vermieter kündigte daraufhin das Mietverhältnis. Der BGH wies die Räumungsklage allerdings ab, weil der Vermieter sich ebenfalls nicht rechtmäßig verhalten habe. Er hätte seinem Mieter die begehrte Genehmigung erteilen müssen.

Nebenbei weist der BGH darauf hin, dass im Rahmen der erforderlichen Begründung der Kündigung auch auf ein dem Mieter früher zugegangenes Schreiben, in dem die Kündigungsgründe dargelegt wurden, verwiesen werden dürfe. Die bloße Wiederholung der Gründe in dem Kündigungsschreiben selbst wäre dann eine bloße sinnlose Förmelei.

 


 

Weitere Fundstellen u. a.:

 

Amtlicher Leitsatz:

"a) Nimmt der Mieter eine Untervermietung vor, ohne die erforderliche Erlaubnis seines Vermieters einzuholen, verletzt er seine vertraglichen Pflichten auch dann, wenn er einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat.

b) Ob ein derartiger Vertragsverstoß des Mieters ein die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigendes Gewicht hat, ist unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu beurteilen.

c) Hat der Mieter eine Erlaubnis zur Untervermietung vom Vermieter rechtzeitig erbeten, so ist eine auf die fehlende Erlaubnis gestützte Kündigung rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter seinerseits zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet war und ihm somit selbst eine Vertragsverletzung zur Last fällt. Der Vermieter kann zur Begründung einer Kündigung auf die in einem früheren, dem Mieter zugegangenen Schreiben dargelegten Kündigungsgründe Bezug nehmen."

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