Bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Garagenmietvertrag spricht eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit beider Verträge

BGH, Beschluss vom 14.3.2014, AZ: VIII ZR 374/13

Der Fall:
Die Mieter schlossen zunächst 1991 einen schriftlichen Wohnraummietvertrag. Im Jahr 1995 mieteten die Mieter mittels separaten Vertrags eine Garage auf demselben Grundstück an. 1999 wurde dann der ursprüngliche Wohnraummietvertrag durch einen neuen Vertrag ersetzt, nachdem die Wohnung vergrößert worden war. In dem neuen Formularmietvertrag waren die auf eine Garage hindeutenden Passagen gestrichen worden. Der Vermieter kündigte den Garagenmietvertrag fristgemäß zum 29.2.2012. Nachdem der Mieter die Rückgabe der Garage verweigerte, erhob der Vermieter Räumungsklage.

Das Problem:
Entscheidend für den Erfolg der Klage des Vermieters war, ob ein einheitlicher Mietvertrag über die Wohnräume und die Garage oder zwei separate Verträge über den Wohnraum einerseits und die Garage andererseits bestanden. Da sog. Teilkündigungen - also das "Herauskündigen" der Garage aus einem einheitlichen Mietvertrag - regelmäßig unzulässig sind, stellte sich die Frage, ob der ursprüngliche Mietvertrag von 1991 im Jahr 1995 lediglich um die Garage ergänzt worden war oder ob tatsächlich ein davon unabhängiger, neuer Garagenmietvertrag geschlossen wurde.

Das Urteil:
Der BGH weist nun schon wiederholt darauf hin (vgl. Urteil vom 12.10.2011 - VIII ZR 251/10 und Beschluss vom 8.10.2013 - VIII ZR 254/13), dass eine tatsächlich Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit beider Verträge spreche, wenn ein schriftlicher Wohnungsmietvertrag und ein separat abgeschlossener Garagenmietvertrag vorliege. Es bedürfe dann der Widerlegung der Vermutung durch besondere Umstände, die die Annahme rechtfertigten, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen. In dem vorliegenden Fall verhielt es sich zudem so, dass beide Verträge unterschiedliche Kündigungsfristen enthielten und der im Jahr 1999 abgeschlossene neue Mietvertrag keine Regelungen zur Garage enthielt. Insofern habe es nahegelegen, dass es sich um zwei unabhängige Verträge handele. Der BGH verurteilte den Mieter zur Räumung und Herausgabe der Garage.

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:
Wir empfehlen aus Gründen der Rechtssicherheit, in dem Garagenmietvertrag ausdrücklich klarzustellen, dass der Vertrag unabhängig von einem etwaig bestehenden Wohnraummietvertrag geschlossen wird. In unserer Geschäftsstelle sind entsprechende Formularverträge für Garagen und Stellplätze erhältlich.


Fundstelle:
Beschluss im Wortlaut auf der Homepage des BGH