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Mieter-Solvenz-Prüfung

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BGH: Im Rahmen einer Eigenbedarfskündigung ist es erforderlich, aber auch ausreichend, dass der Kündigungsgrund hinreichend konkretisiert wird

BGH, Urteil vom 30.4.2014, AZ: VIII ZR 107/13

Der Fall:
Der Vermieter kündigte dem Mieter und machte Eigenbedarf für seine Tochter geltend. Diese bewohne bisher eine 80 qm große Wohnung in der benachbarten Doppelhaushälfte, benötige aber die größere Wohnung der Beklagten (158 qm), um dort mit ihrem Lebensgefährten einen gemeinsamen Hausstand zu begründen. Nachdem sich der Mieter weigerte auszuziehen, verklagte der Vermieter ihn auf Räumung.

Das Problem:
Jede Kündigung eines Vermieters von Wohnraum bedarf einer schriftlichen Begründung, § 573 Abs. 3 BGB. Diese ist kein Selbstzweck, sondern soll den Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt in die Lage versetzen zu prüfen, ob die Kündigung wirksam ist. Daher reicht z. B. die bloße Wiederholung des Gesetzestextes ("Eigenbedarf") nicht. Vielmehr muss der Grund so ausreichend konkretisiert werden, dass er von anderen Gründen unterschieden werden kann.

Das Urteil:
Der Bundesgerichtshof (BGH) bestätigt seine bisherige Rechtsprechung, wonach einer übertriebenen Anforderung an die Darlegung der Kündigungsgründe eine Absage zu erteilen ist. Schon mit Urteil vom 6.7.2011 (VIII ZR 317/10)hatte der BGH klargestellt, dass Zweck der Kündigungsbegründung im Allgemeinen Genüge getan werde, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichne, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs seien daher grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend (vgl. auch schon BGH, Urteil vom 17.3.2010 - VIII ZR 70/09 und 27.6.2007 - VIII ZR 271/06). Daher genügte es auch in dem vorliegenden Fall, dass die Eigenbedarfsperson – hier die Tochter – identifizierbar benannt worden war und das Interesse dargelegt wurde, das diese an der Erlangung der Wohnung hatte. Insoweit reichte die Angabe, dass die Tochter in die größere Wohnung der Beklagten ziehen wolle, um dort mit ihrem Lebensgefährten einen gemeinsamen Hausstand zu begründen, aus.

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:
Manche Urteile erstaunen - zwar nicht dieses BGH-Urteil, aber das vorhergehende Urteil des Berufungsgerichts, das zunächst die Entscheidung des Amtsgerichts aus der ersten Instanz aufgehoben hatte, das den Mieter bereits zur Räumung verurteilt hatte. Die bisherige Rechtsprechung des BGH ist klar und stringent und musste dem Berufungsgericht bekannt sein. Dass es die Kündigungsbegründung als nicht ausreichend erachtete, ist vor diesem Hintergrund nicht nachvollziehbar. Der BGH stellte das fehlerhafte Berufungsurteil nun richtig.


Fundstelle:
Pressemitteilung Nr. 72/2014 auf der Homepage des BGH

Amtlicher Leitsatz:
Bislang liegt lediglich eine Pressemitteilung des BGH vor

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