Eine Vorausverfügung über die Miete durch eine Einmalzahlung ist gegenüber dem Zwangsverwalter unwirksam

BGH, Urteil vom 30.4.2014, AZ: VIII ZR 103/13

Der Fall:
Ursprünglich bewohnte der Beklagte zusammen mit seiner Ehefrau ein Haus. Im Jahr 2004 wurde über das Vermögen des Mannes das Insolvenzverfahren eröffnet und am 28. August 2009 das Hausgrundstück zwangsversteigert. Am selben Tag schlossen die Tochter des Ehepaares sowie der Ersteher einen Festmietvertrag für den Zeitraum 1.9.2009 bis 31.8.2015 und vereinbarten hierfür eine Miete von 35.000,- €, die die Tochter noch am selben Tag an den Ersteher zahle. Nachdem der Ersteher im Folgenden jedoch den "Kaufpreis" für das von ihm ersteigerte Haus nicht vollständig zahlte, wurde ein Zwangsverwaltungsverfahren eingeleitet, in dem der Kläger durch Beschluss vom 26. November 2009 zum Zwangsverwalter über das Grundstück bestellt worden ist. Er forderte von der Tochter nun die laufende Miete und nachdem diese unter Hinweis auf die Einmalzahlung in Höhe von 35.000,- € keine weitere Zahlung leistete und der Zwangsverwalter das Mietverhältnis fristlos kündigte, die Räumung und Herausgabe des Hauses von der Tochter sowie dem Ehepaar.

Das Problem:
Die Tochter vertritt die Auffassung, dass sie aufgrund der Einmalzahlung keine weiteren Zahlungen leisten müsse und berief sich auf § 1124 Abs. 2 BGB. Diese Vorschrift gleicht inhaltlich § 566b BGB, gilt aber speziell für den Zwangsverwalter. Aufgrund dieser Regelung ist die Wirksamkeit von Vorausverfügungen beschränkt. Danach hat eine Vorausverfügung dem Erwerber gegenüber keine Auswirkung auf die Miete, damit dem Erwerber für die Zeit, für die er die Gebrauchsüberlassung schuldet, auch die Miete zukommt. Ansonsten könnte der Erwerber keine laufende Einnahmen aus dem Grundstück erzielen, was letztlich dazu führen würde, dass sich kein Käufer/Ersteigerer finden würde, der zu einem angemessenen Preis kauft/ersteigert.
Allerdings geht das Gesetz in den §§ 1124 Abs. 2 und 556b BGB davon aus, dass der Mietzins üblicherweise monatlich - und nicht durch eine Einmalzahlung - zu zahlen ist. Die Wirksamkeit von Vorausverfügungen knüpft folglich an den Kalendermonat an. Die Tochter machte nun geltend, dass nach dem Mietvertrag ein Einmalbetrag geschuldet war, den sie auch schon gezahlt habe, so dass es damit sein bewenden habe. Ferner trug die Tochter vor, dass das Gericht diese Rechtsfrage anders sehen sollte, sie unverschuldet in Zahlungsverzug geraten sei, so dass die Kündigung nicht gerechtfertigt war.

Das Urteil:
Der Bundesgerichtshof (BGH) des Bundesgerichtshofs hat nun entschieden, dass eine nach periodischen Zeitabschnitten bemessene Miete im Sinne des § 1124 Abs. 2 BGB auch bei einer im Mietvertrag vereinbarten Einmalzahlung anzunehmen sei, wenn ohne weiteres eine Umrechnung des geschuldeten Einmalbetrags auf periodische - üblicherweise monatliche - Zeitabschnitte erfolgen kann, weil der Mietvertrag von vorneherein auf eine feste Mietzeit abgeschlossen worden ist. Die Vorausverfügung war damit gegenüber dem Zwangsverwalter unwirksam und die Tochter war zur Zahlung der Miete verpflichtet.
Die auf den Zahlungsverzug gestützte Kündigung sei auch nicht wegen eines unverschuldeten Rechtsirrtums der Tochter unwirksam. An das Vorliegen eines unverschuldeten Rechtsirrtums seien strenge Anforderungen zu stellen und es bestehe kein Grund, zu Gunsten des Mieters einen milderen Maßstab anzulegen. Ein unverschuldeter Rechtsirrtum liege nur vor, wenn der Mieter die Rechtslage unter Einbeziehung der höchstrichterlichen Rechtsprechung sorgfältig geprüft habe und bei Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt mit einer anderen Beurteilung durch die Gerichte nicht zu rechnen brauchte. Entscheide er sich bei zweifelhafter Rechtslage dafür, die von ihm geforderte Leistung nicht zu erbringen, gehe er das Risiko, dass sich seine Einschätzung später als falsch erweise, zumindest fahrlässig ein und hat deshalb seine Nichtleistung zu vertreten, wenn er - wie in einem späteren Rechtsstreit festgestellt wird - zur Leistung verpflichtet war. Vorliegend musste die Tochter also gerade mit Rücksicht auf die unsichere Rechtslage mit der Möglichkeit rechnen, dass sie zur Zahlung von Miete an den Zwangsverwalter verpflichtet war und durfte das mit der unsicheren Rechtslage verbundene Risiko nicht auf diesen abwälzen. Der BGH verurteilte daher die Tochter und ihre Eltern zur Räumung.

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:
Im Rahmen von Zwangsversteigerungen wird in der Praxis oftmals durch allerlei Tricks versucht, den Ersteher daran zu hindern, die vormaligen Eigentümer aus dem Haus bekommen. Hierzu zählen das Mieterdarlehen ebenso wie die Zahlung des kompletten Mietbetrages im Voraus. Der BGH hat nun einem dieser Tricks das "Aus" beschert, was ausdrücklich zu begrüßen ist. Ansonsten wären vielen Mauscheleien weiterhin Tür und Tor geöffnet, weil sich im Rahmen des Zwangsversteigerungsverfahrens kaum ein Ersteher finden würde, der bereit wäre, auf ein bewohntes Haus zu bieten, so dass der insolvente Eigentümer quasi dauerhaft umsonst wohnen könnte, während bspw. die finanzierende Bank auf den Schulden des Eigentümers sitzen bliebe.


Fundstelle:
Pressemitteilung Nr.73/2014 auf der Homepage des BGH

Amtlicher Leitsatz:
Bislang liegt lediglich eine Pressemitteilung des BGH vor