Eigenes Fehlverhalten des Vermieters kann eine Kündigung des Mieters ausschließen

BGH, Urteil vom 4.6.2014, AZ: VIII ZR 289/13

Der Fall:
Die Vermieterin suchte den Mieter vereinbarungsgemäß in dessen Wohnung auf, um zwischenzeitlich installierte Rauchwarnmelder zu inspizieren. Während des Termins versuchte die Vermieterin, das gesamte Haus in Augenschein zu nehmen und gegen den Willen des Mieters auch Zimmer zu betreten, die nicht mit Rauchwarnmeldern versehen waren. Dabei öffnete die Vermieterin ein Fenster und nahm Gegenstände von der Fensterbank. Einer Aufforderung des Mieters, das Haus zu verlassen kam die Vermieterin nicht nach. Daraufhin umfasste der Mieter die Vermieterin mit den Armen und trug sie aus dem Haus. Der Vermieterin erklärte mit Bezug auf diesen Vorfall die fristlose und hilfsweise auch fristgemäße Kündigung und erhob Räumungsklage.

Das Problem:
Eine fristlose Kündigung gem. § 543 BGB durch den Vermieter ist möglich, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses für ihn unzumutbar ist. Für eine fristgemäße Kündigung bedarf es zumindest nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB einer erheblichen schuldhaften Pflichtverletzung des Mieters. Während das Amtsgericht die Räumungsklage noch abwies, gab das Landgericht in der Berufungsinstanz dem Räumungsantrag der Vermieterin statt.

Das Urteil:
Der BGH entschied nun, dass weder die fristlose Kündigung, noch die fristgemäße Kündigung wirksam war. Das Gericht stellt in seinem Urteil maßgeblich darauf ab, dass die Parteien verabredet hatten, dass die Vermieterin lediglich die Räume mit den angebrachten Rauchmeldern in Augenschein nehmen sollte. Somit war die Vermieterin zu einer weiteren eigenmächtigen Besichtigung des Hauses nicht berechtigt. Indem sie dies gleichwohl - gegen den Willen des Mieters - durchzusetzen versuchte und seiner Aufforderung, das Haus zu verlassen, nicht nachkam, habe sie das Hausrecht des Mieters verletzt. Sie trage deshalb zumindest eine Mitschuld an dem nachfolgenden Geschehen. Angesichts dieser Gesamtumstände, insbesondere des vorangegangenen eigenen pflichtwidrigen Verhaltens der Vermieterin, stelle das mit der Kündigung beanstandete Verhalten des Mieters - selbst wenn er damit, wie noch das Landgericht angenommen hatte, die Grenzen erlaubter Notwehr (geringfügig) überschritten haben sollte - jedenfalls keine derart gravierende Pflichtverletzung dar, dass der Vermieterin deshalb die weitere Fortsetzung des Mietverhältnis nicht zugemutet werden könnte. Auch von einer Vertragsverletzung von einem Gewicht, das ein berechtigtes Interesse der Vermieterin an der Beendigung des Mietvertrags rechtfertige, könne unter diesen Umständen nicht ausgegangen werden.

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:
Tätliche Angriffe muss sich der Vermieter von seinem Mieter nicht gefallen lassen und rechtfertigen im Regelfall eine sofortige fristlose Kündigung auch ohne Abmahnung. Allerdings wird bei der Abwägung, ob die Fortsetzung des Mieterverhältnisses für den Vermieter unzumutbar ist (§ 543 Abs. 1 BGB) oder es sich um eine erhebliche schuldhafte Pflichtverletzung handelt (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) eine vorherige Provokation des Vermieters zu berücksichtigen sein. Auch Situationen, in denen "ein Wort das andere" gab, rechtfertigen im Allgemeinen keine Kündigung des Mieters. Da die Beurteilung, ob eine (fristlose/fristgemäße) Kündigung des Mieters berechtigt ist, stets eine Frage des Einzelfalls ist, sollten sich unsere Mitglieder zunächst in der Geschäftsstelle umfassend beraten lassen, bevor die Kündigung ausgesprochen wird.


Fundstelle:
Urteil im Wortlaut auf der Homepage des BGH.

Amtlicher Leitsatz:
"In die Würdigung, ob der Vermieter angesichts einer Pflichtverletzung des Mieters ein berechtigtes Interesse (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) an der Beendigung des Mietvertrages hat oder die Fortsetzung des Mietverhältnisses für ihn unzumutbar ist (§ 543 Abs. 1 BGB), ist ein vorangegangenes vertragswidriges Verhalten des Vermieters einzubeziehen, insbesondere, wenn es das nachfolgende vertragswidrige Verhalten des Mieters provoziert hat.
Eine Nebenpflicht des Mieters, dem Vermieter - nach entsprechender Vorankündigung - den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, besteht nur dann, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt, der sich zum Beispiel aus der Bewirtschaftung des Objektes ergeben kann.
Eine Formularbestimmung, die dem Vermieter von Wohnraum ein Recht zum Betreten der Mietsache ganz allgemein "zur Überprüfung des Wohnungszustandes" einräumt, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB) unwirksam."