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Mieter-Solvenz-Prüfung

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Wer neue Mieter sucht, sollte kein finanzielles Risiko eingehen.

 

 

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Dem Fortsetzungswiderspruch nach § 545 BGB steht die rechtzeitige Erhebung einer Räumungsklage gleich

BGH, Urteil vom 25.6.2014, AZ: VIII ZR 10/14

Der Fall:
Der Sohn der Vermieterin lebt seit seiner Geburt im elterlichen Einfamilienhaus und bewohnt dort zwei Zimmer. Zumindest seit Sommer 2011 zahlte der Sohn an seine Mutter eine monatliche Miete von 120,- €. Am 5.1.2012 kündigte die Mutter unter Berufung auf § 573a BGB das Mietverhältnis zum nächst zulässigen Termin, weil es sich um Räumlichkeiten innerhalb ihrer eigenen Wohnung handele. Nachdem der Sohn nicht auszog, reichte sie am 7.8.2012 Räumungsklage ein, die dem Sohn am 22.9.2012 zugestellt wurde.

Das Problem:
Zunächst stellte sich die Frage, zu welchem Termin das Mietverhältnis aufgrund der Kündigung beendet worden war. Der Mieter stellte sich auf den Standpunkt, dass die Kündigungsfrist 12 Monate betragen habe, weil nicht nur die Mietzeit seit Sommer 2011, sondern auch die Zeit zu berücksichtigen sei, weil es auf die tatsächliche Gebrauchsüberlassung ankäme, die weit mehr als acht Jahre zurückliege.
Sodann musste das Gericht klären, ob sich das Mietverhältnis stillschweigend gem. § 545 BGB auf unbestimmte Zeit verlängerte, nachdem der Mieter nicht binnen zwei Wochen nach dem Ende des Mietverhältnisses ausgezogen war und die Mutter keinen ausdrücklichen Widerspruch gegen die stillschweigende Vertragsfortsetzung erklärt hatte.

Das Urteil:
Der BGH (Bundesgerichtshof) stellte klar, dass jedenfalls dann, wenn der spätere Mieter zunächst als Familienangehöriger des Vermieters in dessen Wohnung gelebt hat, eine Anrechnung dieser Nutzungszeit im Rahmen der Berechnung der Kündigungsfrist nicht zu berücksichtigen sei. Ein derartiges unentgeltliches Nutzungsverhältnis, das keinen Kündigungsschutz genieße und vom "Vermieter" jederzeit beendet werden könne, begründe keinen Vertrauenstatbestand, der Grundlage für eine Berücksichtigung dieses Überlassungszeitraums im Wege analoger Anwendung des § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB sein könne.
Darüber hinaus habe die Vermieterin vorliegend auch rechtzeitig einer stillschweigenden Fortsetzung des Mietverhältnisses gem. § 545 BGB durch Erhebung der Räumungsklage widersprochen. Das Mietverhältnis endete mit Ablauf des 31.7.2012 und die Räumungsklage wurde am 7.8.2012 eingereicht und am 22.9.2012 dem Mieter zugestellt. Entscheidend sei, dass die Klageschrift dem Beklagten "demnächst" i. S. v. § 167 ZPO zugestellt worden sei, so dass die in dieser Vorschrift angeordnete Rückwirkung der Zustellung auf den Zeitpunkt der Einreichung der Klage auch für die Widerspruchsfrist des § 545 BGB gilt. Eindeutiger als durch die Einreichung einer Räumungsklage könne der Vermieter seinen Widerspruch gegen die Verlängerung des Mietverhältnisses nach § 545 BGB nicht zum Ausdruck bringen. Derjenige, der mit der Klage die stärkste Form der Geltendmachung von Ansprüchen wähle, müsse sich aber darauf verlassen können, dass die Einreichung der Klageschrift die Friste wahre. Ein rechtzeitiger Widerspruch gegen die Verlängerung des Mietverhältnisses könne mithin auch dadurch erfolgen, dass innerhalb der Widerspruchsfrist eine Räumungsklage eingereicht werde, deren Zustellung "demnächst" im Sinne des § 167 ZPO erfolge.

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:
Dem Urteil des BGH ist beizupflichten. Wenngleich der BGH die Streitfrage, ob es für die Berechnung der Kündigungsfrist gleichgültig sei, aus welchem Rechtsgrund der Vermieter den Gebrauch gewährt habe und damit allein die tatsächlichen Besitzverhältnisse maßgeblichen seien, nicht abschließend geklärt hat, ist nun zumindest klargestellt, dass im Rahmen der Überlassung an Familienangehörige solche Zeiten nicht mitgerechnet werden. Die weitere Streitfrage, ob die Erhebung einer binnen zwei Wochen erhobenen Räumungsklage einem Widerspruch nach § 545 BGB gleichsteht, ist nun zugunsten der Vermieter entschieden. Freilich sind solche Fälle in der Praxis eher selten, da in fast allen Formularmietverträgen die Anwendung von § 545 BGB bereits ausgeschlossen ist.


Fundstelle:
Urteil im Wortlaut auf der Homepage des BGH

Amtlicher Leitsatz:
"Die Frist für die Erklärung des Widerspruchs gegen die stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses (§ 545 Abs. 1 BGB) wird durch eine vor Fristablauf eingereichte und gemäß § 167 ZPO "demnächst" zugestellte Räumungsklage gewahrt."

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