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Mieter-Solvenz-Prüfung

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Wer neue Mieter sucht, sollte kein finanzielles Risiko eingehen.

 

 

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Kündigung nicht rechtsmissbräuchlich, wenn bei Abschluss des Mietvertrages der Eigenbedarf noch nicht erwogen wurde

BGH, Urteil vom 4.2.2015, AZ: VIII ZR 154/14

Der Fall:
Im April 2011 schlossen die Parteien einen unbefristeten Mietvertrag über eine Zweizimmerwohnung. Ende Februar 2013 kündigte der Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zu Ende Mai 2013. Als Begründung gab er an, dass seine 20 Jahre alte Tochter, die nach ihrem im Juni 2012 abgelegten Abitur ein Jahr in Australien verbracht hatte, im Juli 2013 nach Deutschland zurückkehren, eine Arbeitsstelle in Frankfurt antreten und ein berufsbegleitendes Studium aufnehmen werde. Sie wolle nun eine eigene Wohnung beziehen, da sie vor ihrem Auslandsaufenthalt ein Zimmer bei ihren Eltern bewohnt habe. Der Mieter widersprach der Kündigung, da der Eigenbedarf für den Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages vorhersehbar gewesen sei.

Das Problem:
Selbst wenn formal alle Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung vorliegen, soll eine solche Kündigung innerhalb der ersten fünf Jahre nach Abschluss des Mietvertrages unwirksam sein, wenn der Eigenbedarf bei Abschluss des Mietvertrages für den Vermieter absehbar gewesen ist. Die Kündigung kann in solchen Fällen rechtsmissbräuchlich sein (§ 242 BGB).

Das Urteil:
Der BGH gab dem Vermieter recht und verurteilte den Mieter zur Räumung der Wohnung. Zwar liege nach gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung ein widersprüchliches rechtsmissbräuchliches Verhalten vor, wenn der Vermieter Wohnraum auf unbestimmte Zeit vermiete, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, ihn alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen. Er dürfe in diesen Fällen dem Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, die mit jedem Umzug verbundenen Belastungen dann nicht zumuten, wenn er ihn über die Absicht oder zumindest die Aussicht begrenzter Mietdauer nicht aufkläre.
Kein Rechtsmissbrauch liege aber vor, wenn das künftige Entstehen eines Eigenbedarfs für den Vermieter zwar im Rahmen einer "Bedarfsvorschau" erkennbar gewesen wäre, der Vermieter aber bei Mietvertragsabschluss weder entschlossen gewesen ist, alsbald Eigenbedarf geltend zu machen, noch ein solches Vorgehen erwogen, also ernsthaft in Betracht gezogen habe. Der Vermieter sei nicht verpflichtet, von sich aus Angaben über den Stand und die mögliche Entwicklung seiner familiären und persönlichen Verhältnisse (etwa Heranwachsen von Kindern, drohende Trennung von Familienangehörigen, Erkrankung, berufliche Veränderungen etc.) zu machen. Würde vom Vermieter bei Abschluss eines Mietvertrages eine solche Lebensplanung verlangt werden, würde dessen verfassungsrechtlich verbürgte Freiheit missachtet, über die Verwendung seines Eigentums innerhalb der gesetzlichen Grenzen frei zu bestimmen.

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:
Der Entscheidung des BGH ist uneingeschränkt zuzustimmen. Dies gilt umso mehr, da der Mieter keineswegs schutzlos ist. Will er das Risiko zukünftiger Entwicklungen nicht auf sich nehmen, kann er für einen gewissen Zeitraum einen beiderseitigen Ausschluss der ordentlichen Kündigung oder einen einseitigen Ausschluss der Eigenbedarfskündigung mit dem Vermieter vereinbaren.


Fundstelle:
Urteil im Wortlaut auf der Homepage des BGH

 

Amtlicher Leitsatz:
"a) Der Vermieter, der eine Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, sie alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen, setzt sich mit einer später hierauf gestützten Eigenbedarfskündigung zu seinem früheren Verhalten in Widerspruch, wenn er den Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, bei Vertragsschluss nicht über die Aussicht einer begrenzten Mietdauer aufklärt. Die ausgesprochene Eigenbedarfskündigung ist in diesen Fällen wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam (Bestätigung von BGH, Urteil vom 21. Januar 2009, VIII ZR 62/08, NJW 2009, 1139; Beschluss vom 6. Juli 2010 - VIII ZR 180/09, WuM 2010, 512).
b) Der Vermieter ist weder verpflichtet, von sich aus vor Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags unaufgefordert Ermittlungen über einen möglichen künftigen Eigenbedarf anzustellen (sogenannte “Bedarfsvorschau“) noch den Mieter ungefragt über mögliche oder konkret vorhersehbare Eigenbedarfssituationen zu unterrichten (Fortführung von BGH, Urteil vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12, NJW 2013, 1596).
c) Daher liegt kein Rechtsmissbrauch vor, wenn der Vermieter einen unbefristeten Mietvertrag wegen eines nach Vertragsschluss entstandenen Eigenbedarfs kündigt und das Entstehen dieses Eigenbedarfs für ihn zwar im Rahmen einer “Bedarfsvorschau“ erkennbar gewesen wäre, er jedoch bei Vertragsabschluss eine solche Kündigung nicht zumindest erwogen hat.
d) Etwas anderes hat allerdings dann zu gelten, wenn der Vermieter anlässlich des Vertragsabschlusses von sich aus oder auf Fragen des Mieters vorsätzlich unrichtige Angaben über den derzeitigen Stand ihm bekannter, für die Beurteilung einer Eigenbedarfssituation maßgebender Tatsachen gemacht hat (Fortführung von BGH, Urteil vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12, NJW 2013, 1596)."

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