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Fristlose Kündigung des Mieters bei verweigerten Instandsetzungsarbeiten

Der BGH hat klargestellt, dass der Vermieter den Mieter fristlos kündigen kann, wenn dieser notwendige Instandsetzungsarbeiten innerhalb der Wohnung nicht ermöglicht. Der Vermieter ist in solchen Fällen nicht gehalten, den Mieter zunächst im Wege einer Duldungsklage in Anspruch zu nehmen.

Der Fall:
Im Jahr 2010 stellte der Vermieter im Dachstuhl des Gebäudes, in dem sich die Wohnung des Mieters befindet, einen Hausschwammbefall fest. Im November 2010 zogen die Mieter kurzfristig in ein Hotel, um dem Vermieter die Durchführung von Notmaßnahmen zu ermöglichen, kehrten jedoch anschließend in die Wohnung zurück. Den erneuten Zutritt zur Wohnung zwecks Durchführung weiterer Maßnahmen zur Schwammbeseitigung gewährten sie dem Vermieter zunächst nicht. Mit Schreiben vom 30.6.2011 kündigte der Vermieter deshalb das Mietverhältnis fristlos, erhob Räumungsklage und beantragte vor dem Amtsgericht zugleich den Erlass einer einstweiligen Verfügung auf Duldung des Zutritts zur Wohnung, die auch erlassen wurde. Nachdem das Gericht diese durch Urteil vom 29.9.2011 aufrecht erhalten hatte, wurde dem Vermieter schließlich am 4.10.2011 der Wohnungszutritt gewährt.

Das Problem:
Die Mieter stellten sich auf den Standpunkt, dass die fristlose Kündigung deswegen unwirksam gewesen sei, weil der Vermieter zunächst in einem Rechtsstreit die Einzelheiten der Duldungspflicht (vgl. § 555a BGB) hätte klären lassen müssen, ob sie zur Duldung der Arbeiten in der Wohnung verpflichtet waren. Die fristlose Kündigung komme generell erst dann in Betracht, wenn der Mieter einen gerichtlichen Duldungstitel missachte.

Das Urteil:
Der BGH macht nun mit seinem Urteil deutlich, dass eine auf die Verletzung von Duldungspflichten gestützte Kündigung des Mietverhältnisses gem. § 543 Abs. 1 BGB nicht erst dann möglich sei, wenn der Mieter einen gerichtlichen Duldungstitel missachte oder sein Verhalten "querulatorische Züge" zeige. Eine solche Betrachtungsweise sei zu schematisch und lasse außer Betracht, dass Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen für die Erhaltung der Mietsache und seines wirtschaftlichen Werts von wesentlicher Bedeutung sein können. So habe der Vermieter ggf. ein anerkennenswertes Interesse an einer alsbaldigen Durchführung solcher Maßnahmen. Im Rahmen einer fristlosen Kündigung müsse vielmehr im Einzelfall geprüft werden, ob für den Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses unter Berücksichtigung aller Umstände bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zuzumuten ist. Maßgeblich sei also, um welche Arbeiten es im Einzelnen ging, wie umfangreich und dringend sie waren, welche Beeinträchtigungen sich hieraus für den Mieter ergaben, welche Bedeutung die alsbaldige Durchführung der Arbeiten aus wirtschaftlicher Sicht für den Vermieter hätte und welche Schäden und Unannehmlichkeiten dem Vermieter dadurch entstanden sind, dass der Mieter ihm den mit Schreiben vom 8.4.2011 zwecks Durchführung von Instandsetzungsarbeiten begehrten Zutritt erst rund ein halbes Jahr später unter dem Eindruck des die einstweilige Verfügung bestätigenden Urteils gewährt haben.

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:
Die Anwendung der bestehenden Kündigungsvorschriften erfolgt durch den BGH schulbuchmäßig. Zunächst einmal wird klargestellt, dass die Erhebung einer Duldungsklage keineswegs vorranging zum Kündigungsrecht ist. Ein solcher Vorrang ergibt sich schlicht nicht aus dem Gesetz. Allerdings ist im Rahmen der Abwägung der Frage, ob die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter "unzumutbar" ist (§ 543 Abs. 1 BGB), umfassend vorzunehmen. Unter dieser Prämisse kann die Erhebung einer bloßen Duldungsklage statt einer fristlosen Kündigung nebst Räumungsklage erforderlich sein - muss es aber nicht!


BGH, Urteil vom 15.4.2015, AZ: VIII ZR 281/13

Fundstelle:
Urteil im Wortlaut auf der Homepage des BGH


Amtlicher Leitsatz:
"a) Eine Kündigung des Vermieters wegen der Verletzung der Pflicht des Mieters, Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten zu dulden, kommt nicht erst dann in Betracht, wenn der Vermieter gegen den Mieter vor Ausspruch der Kündigung einen (rechtskräftig) titulierten Duldungstitel erstritten hat.
b) Dem Vermieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses vielmehr auch schon vor Erhebung einer Duldungsklage und Erwirkung eines Titels unzumutbar sein mit der Folge, dass eine fristlose Kündigung das Mietverhältnis beendet; gleichermaßen kann die verweigerte Duldung eine derart schwere Vertragsverletzung sein, dass (auch) eine ordentliche Kündigung gerechtfertigt ist.
c) Ob das Mietverhältnis nach verweigerter Duldung durch den Mieter aufgrund der ausgesprochenen Kündigung sein Ende gefunden hat, hat der Tatrichter allein auf der Grundlage der in § 543 Abs. 1 BGB beziehungsweise in § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB genannten Voraussetzungen unter Abwägung aller im Einzelfall in Betracht kommenden Umstände zu prüfen."

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