Kündigung des Mietverhältnisses durch den Nacherben

Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass der Nacherbe ein vom Vorerben geschlossenes Mietverhältnis außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen kann. Die Kündigung setzt allerdings ein berechtigtes Interesse des Nacherben gem. § 573 BGB voraus.

Der Fall:
Der Vorerbe vermietete ein ihm vererbtes Einfamilienhaus. Nach dem Mietvertrag verpflichteten sich die Mieter zu erheblichen Investitionen auf die Mietsache. Im Gegenzug wurde u. a. vereinbart, dass der Vermieter auf sein Recht zur ordentlichen Kündigung für einen Zeitraum von 15 Jahren verzichte. Nachdem der Vorerbe verstarb, begehrte der Nacherbe von den Mietern die Zahlung der Miete. Diese verlangten zunächst einen Nachweis, dass der Nacherbfall eingetreten sei. In diesem Zusammenhang kam es zum Zahlungsverzug der Mieter und der Nacherbe kündigte das Mietverhältnis fristlos und hilfsweise auch fristgemäß. Nachdem die Mieter die Wohnung nicht räumten, erhob der Nacherbe Räumungsklage. Die Mieter zahlten die ausstehenden Mieten erst während des Berufungsverfahrens.

Das Problem:
Die Grundidee von Vor- und Nacherbschaft besteht darin, dass der Vorerbe das Vermögen zwar für sich nutzen darf, seine Substanz aber dem Nacherben erhalten soll. Daher sind die Möglichkeiten des Vorerben, über den Nachlass zu verfügen, beschränkt. Vermietet der Vorerbe eine zur Erbschaft gehörende Wohnung, ist der Nacherbe gem. § 1056 Abs. 2 BGB berechtigt, das Mietverhältnis außerordentlich fristgemäß zu kündigen. Der Mieter berief sich jedoch auf den zu seinen Gunsten im Mietvertrag vereinbarten Kündigungsverzicht. Eine außerordentlich fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges scheide zudem aus, da der Mietrückstand innerhalb der Schonfrist ausgeglichen worden sei (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).

Das Urteil:
Der BGH bestätigte zunächst die Auffassung des Mieters, dass eine fristlose Kündigung nicht (mehr) in Betracht komme. Allerdings könne das Mietverhältnis sehr wohl aufgrund der außerordentlich fristgemäßen Kündigung beendet worden sein, da sich der Mieter nicht auf den Kündigungsverzicht berufen kann. Denn bei dem gem. §§ 2135, 1056 Abs. 2 BGB bestehenden Kündigungsrecht handele es sich eben um ein außerordentliches Kündigungsrecht. Allerdings gelte gem. § 573d Abs. 1 BGB, dass der Vermieter durchaus ein sog. berechtigtes Interesse im Sinne von §§ 573, 573a BGB benötige, um wirksam kündigen zu können. In dem Zahlungsrückstand sei eine erhebliche schuldhafte Pflichtverletzung zu sehen (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB), so dass die fristgemäße Kündigung vor diesem Hintergrund möglich sei, auch wenn nach dem Mietvertrag die ordentliche Kündigung eigentlich ausgeschlossen ist.
In dem vorliegenden Fall sei jedoch zu prüfen, ob der Nacherbe gegenüber dem Vorerben verpflichtet gewesen wäre, dem Mietvertrag in dieser Form zuzustimmen. Dies komme in Betracht, wenn der Abschluss eines für den Vermieter unkündbaren Mietvertrages über den Nacherbfall hinaus einer ordnungsgemäßen Verwaltung des Nachlasses entsprochen hat. Der Nacherbe könne sich dann unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben  nicht auf sein außerordentliches Kündigungsrecht berufen. Der Fall wurde daher zur abschließenden Sachverhaltsfeststellung an das Landgericht zurückverwiesen.

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:
Für eine ähnliche Sachlage - Kündigung durch den Eigentümer, auf den das Mietverhältnis nach Beendigung des Nießbrauchs übergeht - hat der BGH bereits identisch entschieden (BGH, Urt. v. 12.10.2011 - VIII ZR 50/11). Das Urteil ist daher nur folgerichtig und nachvollziehbar.


BGH, Urteil vom 1.7.2015, AZ: VIII ZR 278/13

Fundstelle:
Urteil im Wortlaut auf der Homepage des BGH

Amtlicher Leitsatz:

"a) Das Recht des Nacherben, ein vom Vorerben über ein zum Nachlass gehörendes Grundstück abgeschlossenes und bei Eintritt der Nacherbfolge noch bestehendes Wohnraummietverhältnis außerordentlich unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist nach §§ 2135, 1056 Abs. 2 BGB zu kündigen, setzt ein berechtigtes Interesse des Nacherben an der Beendigung des Mietverhältnisses voraus (§ 573d Abs. 1, § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB).

b) Dem vorgenannten Kündigungsrecht des Nacherben steht ein im Wohnraummietvertrag zwischen dem Vorerben und dem Mieter vereinbarter Ausschluss des Rechts des Vermieters zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses grundsätzlich nicht entgegen.

c) Dem Nacherben ist nach Treu und Glauben eine Kündigung nach §§ 2135, 1056 Abs. 2 BGB allerdings verwehrt, wenn er entweder unabhängig von §§ 2135, 1056 Abs. 1 BGB persönlich an den Mietvertrag gebunden ist oder er dem Abschluss des Mietvertrags durch den Vorerben zugestimmt hat oder der Abschluss eines für den Vermieter unkündbaren Mietvertrags über den Nacherbfall hinaus einer ordnungsgemäßen Verwaltung des Nachlasses entsprochen hat, so dass der Nacherbe gegenüber dem Vorerben verpflichtet gewesen wäre, dem Mietvertrag zuzustimmen (Bestätigung und Fortführung des Senatsurteils vom 12. Oktober 2011 - VIII ZR 50/11, NZM 2012, 558 Rn. 13 mwN)."