Für eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges muss der Vermieter keine "angemessene Frist" einhalten

BGH lehnt Anwendung von § 314 Abs. 3 BGB auf das Wohnraummietrecht ab

Der Fall:
Die Vermieterin, eine katholische Kirchengemeinde, kündigte im November 2013 wegen eines Mietrückstandes mit den Mieten für Februar und April 2013 fristlos. Zuvor hatte sie die Mieterin im August 2013 erfolglos gemahnt. Nachdem die Mieterin nicht auszog, erhob die Vermieterin Räumungsklage. Diese war zunächst in erster Instanz erfolgreich, wurde jedoch vom Berufungsgericht abgewiesen, weil die Kündigung nach Auffassung des Landgerichts gem. § 314 Abs. 3 BGB unwirksam gewesen sei. Sie sei erst mehr als sieben Monate nach Entstehen des Kündigungsgrundes und damit nicht mehr in "angemessener Zeit" im Sinne dieser Vorschrift erfolgt. Die Mieterin sei schutzwürdig, weil sie angesichts des Zeitablaufs davon habe ausgehen dürfen, dass die Vermieterin von ihrem Kündigungsrecht keinen Gebrauch mehr machen werde. Dies gelte umso mehr, weil es für die Mieterin als ehemalige Küsterin der Vermieterin nahe gelegen habe, dass aus sozialen und ethischen Erwägungen nach derart langer Zeit keine Kündigung mehr erklärt würde.

Das Problem:
§ 314 Abs. 3 BGB ist eine Vorschrift aus dem allgemeinen Schuldrecht und keine spezielle Mietrechtsvorschrift. Sie besagt, dass Dauerschuldverhältnisse aus wichtigem Grund gekündigt werden können. Die Kündigung kann jedoch nur innerhalb einer "angemessenen" Frist erfolgen, nachdem der Kündigungsberechtigte vom Kündigungsgrund Kenntnis erlangt hat. Auch Mietverträge sind Dauerschuldverhältnisse, so dass das Landgericht die Auffassung vertrat, dass diese Vorschrift auf solche Fälle anzuwenden sei. Andererseits enthält das Mietrecht in den §§ 543, 569 BGB keine solche Frist. Es war daher unter den Juristen umstritten, ob der Vermieter nach Kenntnis seines Kündigungsrechts dieses innerhalb einer angemessenen Frist auch tatsächlich ausüben müsse oder nicht.

Das Urteil:
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass § 314 Abs. 3 BGB neben den speziell geregelten Vorschriften zur fristlosen Kündigung im Wohnraummietrecht keine Anwendung findet. So spreche bereits der Wortlaut der §§ 543, 569 BGB gegen eine zeitliche Schranke für den Ausspruch der Kündigung. Auch der Gesetzgeber habe im Rahmen der Mietrechtsreform im Jahr 2001 bewusst davon abgesehen, eine solche Frist zu setzen, da das Kündigungsrecht nach allgemeinen Rechtsgedanken bereits "verwirken" könne (§ 242 BGB, Treu und Glauben), so dass es keiner weiteren gesetzlichen Frist bedarf. Insofern ist nach der Auffassung des BGH die fristlose Kündigung in den §§ 543, 569 BGB abschließend geregelt und für eine Anwendung des § 314 Abs. 3 BGB kein Raum. In dem vorliegenden Fall sei die Kündigung auch nicht verwirkt. Es gebe keine tragfähigen Anhaltspunkte für ein berechtigtes Vertrauen der Mieterin, dass die Vermieterin von ihrem Recht zur fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges keinen Gebrauch machen werde. Das für eine Verwirkung u. a. erforderliche "Umstandsmoment" liege insbesondere nicht schon darin, dass es sich bei der Vermieterin um eine Kirchengemeinde handelt und die Mieterin früher bei ihr als Küsterin beschäftigt gewesen ist.

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:
Das Urteil ist ausdrücklich zu begrüßen und rechtlich zutreffend. Abgesehen von der "sauberen" Urteilsbegründung, wonach § 314 BGB auf das Mietrecht keine Anwendung findet, widerspräche eine Anwendung dieser Vorschrift auch der oft nur gut gemeinten Praxis vieler Vermieter, nicht sofort zu kündigen, sondern Geduld zu zeigen und sich mit dem Mieter um eine Lösung des Zahlungsrückstandes zu bemühen. Diese Gutmütigkeit würde bestraft, müsste man als Vermieter sofort die erstbeste Kündigungsmöglichkeit wahrnehmen. Dies wäre auch nicht im Sinne der Mieter.


BGH, Versäumnisurteil vom 13.7.2016, AZ: VIII ZR 296/15

Amtlicher Leitsatz:
"§ 314 Abs. 3 BGB findet auf die fristlose Kündigung eines (Wohnraum-) Mietverhältnisses nach §§ 543, 569 BGB keine Anwendung."