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Mieter-Solvenz-Prüfung

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Nur vollständiger Zahlungsausgleich nach fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzuges führt zum Ausschluss der Kündigung

BGH bestätigt jahrzehntelange Rechtsprechung

Der Fall:
In den Jahren 2011 und 2012 führte der Vermieter umfangreiche energetische Sanierungsmaßnahmen durch, wobei unter anderem eine zentrale Heizungsanlage eingebaut und die Fenster erneuert wurden. Nach Abschluss der Arbeiten begehrte er von seinem Mieter eine Erhöhung der Grundmiete um 125,36 € auf 421,92 € sowie (neben den bisherigen monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von 56,93 €) zusätzlich monatliche Heiz- und Warmwasserkostenvorauszahlungen in Höhe von 70,68 €. Der Mieter hielt die Mieterhöhung nicht für gerechtfertigt und zahlte in der Folgezeit nur einen Teil der nunmehr geforderten Miete. Mit Schreiben vom 16. Juli 2014 kündigte der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs fristlos und hilfsweise ordentlich. Er bezifferte die Rückstände darin auf 1.782,04 €. Mit Schreiben vom 27. Januar 2015 erklärte der Vermieter erneut die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs und stützte die Klage mit Schriftsatz vom 29. Januar 2015 auch auf diese Kündigung, die mit einem errechneten Zahlungsrückstand in Höhe von 1.381,37 € aus der Zeit von Januar 2013 bis Dezember 2014 begründet war. Nach Klageerhebung rechnete der Mieter mit von ihm errechneten Guthaben aus Heizkostenabrechnungen auf, weil er der Auffassung war, dass die Abrechnungen des Vermieters formell unwirksam gewesen seien, weil sie auf geschätzten Verbrauchswerten beruhten.

Das Problem:
Das Landgericht wies das Räumungsbegehren des Vermieters in der Berufungsinstanz mit der Begründung zurück, dass der Mieter mit bestehenden Guthaben aus Betriebs- und Heizkostenabrechnungen wirksam gegen die Mietschulden aufgerechnet habe, so dass im Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung kein zur Kündigung bestehender Mietrückstand mehr bestanden habe.

Das Urteil:
Der BGH korrigierte das Berufungsurteil nun mit deutlichen Worten und stellte klar, dass das Landgericht "verkannt" habe, dass eine Heilung einer wirksam ausgesprochenen fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges nur dann möglich sei, wenn der Vermieter innerhalb der sog. Schonfrist (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) vollständig (!) befriedigt werde, d. h. das Mietenkonto wenigstens zu einem Zeitpunkt keinerlei Rückstand mehr aufgewiesen habe. Bei Ausspruch der Kündigung am 16.7.2014 habe ein Mietrückstand von 1.340,78 € bestanden, also ein Betrag, der zwei Monatsmieten überstiegen habe. Die Kündigung war demnach zum Zeitpunkt des Ausspruchs wirksam. Maßgeblich sei nämlich nicht, ob dieser Rückstand auch noch im Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung über die Räumungsklage bestanden habe. Die Aufrechnung des Mieters mit den vermeintlichen Guthaben aus der Heizkostenabrechnung habe den Mietrückstand schon nach eigenem Vorbringen nicht vollständig getilgt. Vielmehr verblieb auch nach der Verrechnung noch ein Mietrückstand in Höhe von 921,26 €. Im Übrigen hätte eine Aufrechnung auch unverzüglich, d. h. ohne schuldhaftes Zögern, erklärt werden müssen, was vorliegend ebenfalls nicht geschehen sei (Kündigung: 16.7.2014, Aufrechnung: 20.9.2014). Schließlich habe dem Mieter gar kein aufrechnungsfähiges Guthaben aus der Heizkostenabrechnung zugestanden. Diese sei nämlich sehr wohl formell ordnungsgemäß gewesen. Die vom Vermieter im Wege der Schätzung auf der Grundlage des Durchschnittsverbrauchs des Gebäudes vorgenommene Abrechnung habe keiner weiteren Erläuterung des Vermieters bedurft. Etwaige Fehler im Rahmen der Schätzung betreffen allein die inhaltliche, sog. materielle Ordnungsgemäßheit der Heizkostenabrechnung.

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:
Der Vermieter kann u. a. dann fristlos wegen Zahlungsverzuges kündigen, wenn der Rückstand einen Betrag erreicht, der zwei ganzen Monatsmieten entspricht. Dieses einmal entstandene Kündigungsrecht erlischt nicht schon dann wieder, wenn der Mieter einen Teilbetrag auf den Rückstand zahlt, so dass der Mietrückstand kleiner als zwei Monatsmieten wird, sondern nur dann, wenn der Rückstand vollständig getilgt, also das Mietenkonto "genullt" wird. Solange dies nicht der Fall ist, kann der Vermieter weiterhin wegen des einmal entstandenen Mietrückstandes fristlos kündigen. Die vom Landgericht vertretene Auffassung, wonach der Mietrückstand in voller Höhe noch bestehen muss, wenn das Gericht über die Räumungsklage entscheidet, beruht hingegen auf einer zumindest missverständlichen und veralteten Lehrbuchmeinung. Insofern ist die Klarstellung der zutreffenden Rechtslage durch den BGH sehr zu begrüßen. Neu ist sie freilich nicht…


BGH, Urteil vom 24.8.2016, AZ: VIII ZR 261/15

Amtlicher Leitsatz:

Ist durch Auflauf eines Rückstands in der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a oder Nr. 3 Buchst. b BGB genannten Höhe ein Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses entstanden, wird dieses nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB nur durch eine vollständige Zahlung des Rückstandes vor Zugang der Kündigung ausgeschlossen (Bestätigung des Senatsurteils vom 14. Juli 1970 - VIII ZR 12/69, ZMR 1971, 27, unter II 4).

Nach § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB wird die Kündigung des Vermieters nur unwirksam, wenn durch unverzügliche Aufrechnung die gesamten Rückstände getilgt werden. Die Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB setzt eine vollständige Tilgung der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a BGB innerhalb der dort genannten Frist voraus.

Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Heizkostenabrechnung ist es ohne Bedeutung, ob die der Abrechnung zugrunde gelegten Verbrauchswerte auf abgelesenen Messwerten oder auf einer Schätzung beruhen und ob eine vom Vermieter vor-genommene Schätzung den Anforderungen des § 9a HeizkostenV entspricht. Es bedarf deshalb weder einer Erläuterung, auf welche Weise eine Schätzung vorgenommen wurde noch der Beifügung von Unterlagen, aus denen der Mieter die Schätzung nachvollziehen kann (Bestätigung des Senatsurteils vom 12. November 2014 - VIII ZR 112/14, NJW 2015, 406 Rn. 18).

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