Wechselseitiger Kündigungsverzicht für vier Jahre auch in Formularmietvertrag zulässig

BGH: Formularmäßiger Kündigungsausschluss in einem Wohnraummietvertrag, der sich an der gesetzlichen Regelung des bei einer Staffelmietvereinbarung zulässigen Kündigungsausschlusses in § 557a Abs. 3 BGB orientiert, ist nicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.

Der Fall:
In einem Mietvertrag wurde vereinbart:
"Die Parteien verzichten wechselseitig auf die Dauer von 4 (in Worten: vier) Jahren auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrags. Sie ist erstmals zum Ablauf dieses Zeitraums mit der gesetzlichen Frist zulässig."
Die Dauer des Kündigungsausschlusses wurde handschriftlich an den entsprechenden Leerstellen des Vertrags ergänzt. Der Mietvertrag wurde am 30.3./9.4.2012 mit Wirkung ab dem 1.4.2012 geschlossen. Nachdem der Mieter zum 30.4.2015 ordentlich kündigte, verklagte ihn der Vermieter auf Zahlung rückständiger und künftiger Mieter bis zur rechtswirksamen Beendigung des Mietverhältnisses.

Das Problem:
Der Mieter machte geltend, dass die vereinbarte Kündigungsausschlussklausel als Allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam sei, weil sie widersprüchlich und intransparent sei und ihn länger als vier Jahre binde, was nach der bisherigen Rechtsprechung unzulässig sei.

Das Urteil:
Der Bundesgerichtshof stellte zunächst klar, dass es sich bei der Regelung in dem Formularmietvertrag tatsächlich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handele, die an den strengen gesetzlichen Maßstäben der §§ 305 ff. BGB zu messen sei. Dass die Dauer des Kündigungsverzichts durch handschriftliche Ergänzung von zwei Leerstellen des im Übrigen vorgedruckten Texts auf vier Jahre festgelegt worden ist, nehme der Klausel nicht ihren Charakter als Allgemeine Geschäftsbedingung. Es spiele auch keine Rolle, dass der Vermieter nicht beabsichtigt habe, den Vertrag mehrfach zu verwenden, weil eine Allgemeine Geschäftsbedingung auch dann vorliege, wenn sie - wie hier bei dem verwendeten Formularvertrag - von einem Dritten für eine Vielzahl von Verträgen formuliert sind.
Allerdings halte die verwendete Regelung der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB stand. Insbesondere sehe die Klausel vor, dass die ordentliche Kündigung erstmals "zum Ablauf dieses Zeitraums" - und nicht: "nach" - zulässig ist und entspreche damit der gesetzlichen Regelung des § 557a Abs. 3 Satz 2 BGB. Eine Unwirksamkeit ergebe sich auch nicht daraus, dass die Klausel den Beginn des vierjährigen Kündigungsausschlusses nicht auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses lege. Vielmehr enthalte die Klausel selbst keine ausdrücklichen Angaben zum Fristbeginn. Das Amtsgericht habe allerdings im Wege der Auslegung den Zeitpunkt des Mietbeginns (1.4.2012) für maßgebend erachtet, der in dem der Kündigungsausschlussklausel unmittelbar vorangehenden Satz aufgeführt ist, was nicht zu beanstanden sei. Im Übrigen sei der Beginn des Kündigungsausschlusszeitraums ab Mietbeginn (1.4.2012) in dem vorliegenden Fall für den Mieter günstiger als der erst am 9.4.2012 erfolgte Vertragsabschluss.

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:
Es ist seit vielen Jahren ständige Rechtsprechung des BGH, dass auch ein formularmäßig vereinbarter wechselseitiger Kündigungsverzicht für eine Dauer von vier Jahren wirksam ist. Entscheidend ist, dass der Mieter ab Vertragsabschluss nicht länger als vier Jahre an den Vertrag gebunden werden darf. Da der Abschluss des Vertrages und der Beginn des Vertrages zeitlich oft auseinander fallen und auch noch die dreimonatige Kündigungsfrist des Mieters zu beachten ist, ist die Kündigungsausschlussklausel sorgfältig zu formulieren.


BGH, Beschluss vom 23.8.2016, AZ: VIII ZR 23/16