Bei fristloser Kündigung aus wichtigem Grund sind persönliche Härtegründe des Mieters zu berücksichtigen

Trotz einer erheblichen Pflichtverletzung des Mieters kann ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung nicht gegeben sein, wenn schwerwiegende persönliche Härtegründe auf Seite des Mieters vorliegen

Der Fall:
Die mittlerweise 97-jährige Mieterin hat zusammen mit ihrem zwischenzeitlich verstorbenen Ehemann im Jahr 1955 eine Dreizimmerwohnung und im Jahr 1963 zusätzlich eine in demselben Gebäude und Stockwerk gelegene Einzimmerwohnung angemietet. Die bettlägerige Mieterin steht seit einigen Jahren aufgrund einer Demenzerkrankung unter Betreuung und bewohnt die Dreizimmerwohnung. In der Einzimmerwohnung wohnt seit dem Jahr 2000 der Betreuer der Mieterin und pflegt sie ganztägig. Im Jahr 2015 äußerte der Betreuer in mehreren Schreiben an die Hausverwaltung grobe Beleidigungen gegenüber der Vermieterin, die daraufhin die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 543 Abs. 1 BGB aussprach.
Das Amtsgericht hat die Räumungsklage zunächst abgewiesen. Auf die Berufung der Vermieterin hat das Landgericht ihr allerdings stattgegeben. Bei derart groben Beleidigungen liege die Unzumutbarkeit einer Fortsetzung des Mietvertrages für die Vermieterin auf der Hand.

Das Problem:
Nach § 543 Abs. 1 BGB kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund fristlos gekündigt werden. Ein solcher liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Maßgeblich war somit, ob im vorliegenden Fall der Vermieterin die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar war. Das Berufungsgericht hat insoweit insbesondere die Auffassung vertreten, dass die von der Mieterin vorgebrachten persönlichen Härtegründe erst im Rahmen einer späteren Zwangsvollstreckung im Wege eines Vollstreckungsschutzantrags nach § 765a ZPO geprüft werden könnten.

Das Urteil:
Die Auffassung des Landgerichts hat der BGH nun eine deutliche Absage erteilt. Im Rahmen der erforderlichen Gesamtabwägung seien ohne weiteres auch schwerwiegende persönliche Härtegründe auf Seiten des Mieters zu berücksichtigenden. Denn § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB schreibe ausdrücklich eine Abwägung der beiderseitigen Interessen der Mietvertragsparteien und eine Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles vor. Die Abwägung auf bestimmte Gesichtspunkte zu beschränken und deren Berücksichtigung - wie das Berufungsgericht - auf das Vollstreckungsverfahren zu verschieben, verbiete sich mithin bereits aufgrund der eindeutigen gesetzlichen Regelung. Dies gelte umso mehr bei drohenden schwerwiegenden Gesundheitsbeeinträchtigungen oder Lebensgefahr. In solchen Fällen seien die Gerichte auch verfassungsrechtlich gehalten, ihre Entscheidung auf eine tragfähige Grundlage zu stellen und diesen Gefahren bei der Abwägung der widerstreitenden Interessen hinreichend Rechnung zu tragen. Dies könne im Einzelfall auch zur Folge haben, dass ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung wegen besonders schwerwiegender persönlicher Härtegründe auf Seiten des Mieters trotz seiner erheblichen Pflichtverletzung nicht vorliege. Aus diesem Grunde hätte das Berufungsgericht dem Vortrag der Mieterin nachgehen müssen, wonach sie auf die Betreuung in ihrer bisherigen häuslichen Umgebung angewiesen und bei einem Wechsel der Betreuungsperson oder einem Umzug schwerstwiegende Gesundheitsschäden zu besorgen seien. Der BGH hat deshalb Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:
Die Entscheidung des BGH ist sicherlich richtig. Es wäre bereits schwer nachvollziehbar, die notwendige inhaltliche Prüfung der behaupteten gravierendsten gesundheitlichen Folgen für die Mieterin in das Zwangsvollstreckungsverfahren zu verschieben. Aber schon nach der geltenden Rechtslage ist die Abwägung der widerstreitenden Interessen ohne Weiteres im Rahmen der Prüfung, ob die Kündigung als solche wirksam war oder nicht, vorzunehmen. Das Überraschende an dem vorliegenden Fall war daher allein die Begründung des Landgerichts in der Berufungsinstanz.


BGH, Urteil vom 9.11.2016, AZ: VIII ZR 73/16

Amtlicher Leitsatz:
"a) § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB verlangt eine Abwägung der beiderseitigen Interessen der Mietvertragsparteien und eine Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles; hierzu gehören auch etwaige Härtegründe auf Seiten des Mieters (Bestätigung des Senatsurteils vom 8. Dezember 2004 - VIII ZR 218/03, NZM 2005, 300 unter II 3; hier: Besorgnis einer ernsthaften Verschlechterung des Gesundheitszustands einer 97-jährigen, bettlägerigen Mieterin infolge eines erzwungenen Wechsels der bisherigen häuslichen Umgebung und Pflegesituation).
b) Bei drohenden schwerwiegenden Gesundheitsbeeinträchtigungen oder Lebensgefahr sind die Gerichte im Hinblick auf Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG gehalten, ihre Entscheidung auch verfassungsrechtlich auf eine tragfähige Grundlage zu stellen und diesen Gefahren bei der Abwägung der widerstreitenden Interessen hinreichend Rechnung zu tragen. Das kann bei der Gesamtabwägung nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB zur Folge haben - was vom Gericht im Einzelfall zu prüfen ist -, dass ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung wegen besonders schwerwiegender persönlicher Härtegründe auf Seiten des Mieters trotz seiner erheblichen Pflichtverletzung nicht vorliegt (im Anschluss an Senatsurteil vom 8. Dezember 2004 - VIII ZR 218/03, NZM 2005, 300 unter II 4)."