Eine vor Ausspruch der Eigenbedarfskündigung freistehende, aber gleichwohl nicht selbst genutzte Alternativwohnung kann Zweifel am Eigenbedarf begründen

BGH: Es ist ggf. durch Zeugeneinvernahme zu prüfen, wann der die Eigenbedarfssituation auslösende Nutzungsentschluss konkret gefasst worden ist.

Der Fall:
Mit Schreiben vom 25. Oktober 2012 kündigte der Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 31. Juni 2013. Die Kündigung wurde damit begründet, sein damals 22 Jahre alter Sohn beabsichtige, einen eigenen Hausstand zu gründen und mit mindestens einem Mitbewohner zusammenzuziehen. Die Mieter akzeptierten die Kündigung u. a. mit dem Argument nicht, für die Befriedigung des Eigenbedarfswunsches habe eine vor dem 1. Mai 2012 freigewordene, baugleiche Vierzimmerwohnung im Erdgeschoss desselben Anwesens zur Verfügung gestanden, mit der der Eigenbedarf hätte befriedigt werden können.

Das Problem:
Entscheidend ist, wann der die Eigenbedarfssituation auslösende Nutzungsentschluss konkret gefasst worden ist. Denn wenn ein bereits endgültig feststehender Nutzungsentschluss nicht in einer vergleichbaren und freigewordenen Wohnung im selben Anwesen realisiert, sondern erst nach der Weitervermietung einer solchen Alternativwohnung in die Tat umgesetzt worden wäre, könnte dies Zweifel an der vom Tatrichter unter Würdigung aller Gesamtumstände zu prüfenden Ernsthaftigkeit des Nutzungswunsches aufkommen lassen. Anders lägen die Dinge, wenn es plausible Gründe für das Hinausschieben der Umsetzung eines feststehenden Nutzungsentschlusses gäbe oder die Nutzungsabsicht aus nachvollziehbaren Gründen erst zu einem Zeitpunkt endgültig gefasst worden wäre, als eine geeignete Alternativwohnung nicht mehr zur Verfügung stand. Im Falle eines schon vor der Weitervermietung einer freigewordenen geeigneten Alternativwohnung endgültig gefassten Nutzungsentschlusses käme zudem eine Rechtsmissbräuchlichkeit der ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung in Betracht. Zwar ist bei der Kündigung einer Mietwohnung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich die Entscheidung des Vermieters, welche der ihm gehörenden Wohnungen er nutzen will, zu respektieren Ausnahmsweise ist eine (berechtigte) Eigenbedarfskündigung aber dann rechtsmissbräuchlich, wenn dem Vermieter eine vergleichbare andere Wohnung zur Verfügung steht, in der er seinen Wohnbedarf ohne wesentliche Abstriche befriedigen kann.

Der Beschluss:
Der Bundesgerichtshof (BGH) stellte im Rahmen einer sog. Nichtzulassungsbeschwerde klar, dass der Behauptung des Mieters, der Eigenbedarf habe bereits zum Zeitpunkt einer freistehenden Alternativwohnung bestanden, durch Einvernahme der vom Mieter benannten Zeugen nachgegangen werden muss. Er hob deswegen das Berufungsurteil auf, mit dem die Mieter zur Räumung verurteilt worden waren. Nun muss das Landgericht den Zeugen vernehmen und anschließend neu über die Räumungsklage entscheiden. Sofern der Eigennutzungswunsch schon bestand, als eine Alternativwohnung für den Sohn des Vermieters frei stand, dürfte die Räumungsklage abzuweisen sein.

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:
Der vorliegende Fall ist nur insoweit interessant, als dass der BGH gleich zweimal im Rahmen einer Nichtzulassungsbeschwerde ein Berufungsurteil zugunsten des Vermieters aufhob. Insofern waren hier "nur" besondere prozessuale Fehler zu korrigieren.


BGH, Beschluss vom 23.8.2016, AZ: VIII ZR 178/15