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Mieter-Solvenz-Prüfung

Mieter-Solvenz-Pruefung

Wer neue Mieter sucht, sollte kein finanzielles Risiko eingehen.

 

 

Schützen Sie sich

Unverschuldeter Zahlungsrückstand muss im Räumungsprozess vom Mieter eingehend dargelegt werden

Angeblich weit übersetzte Steuerschätzung als Grund für Zahlungsschwierigkeiten

Der Fall:
Der Vermieter kündigte aufgrund erheblicher Zahlungsrückstände des Mieters fristlos und hilfsweise auch fristgemäß. Der Mieter wandte ein, dass er durch ungerechtfertigte Vollstreckungsmaßnahmen der Finanzbehörden unverschuldet in eine schwierige Liquiditätssituation geraten sei und beglich innerhalb der Schonfrist die offenen Mieten, so dass die fristlose Kündigung gem. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB geheilt wurde.

Das Problem:
Die hilfsweise erklärte fristgemäße Kündigung setzt ein Verschulden des Mieters voraus. Allerdings geht das sog. "Beschaffungsrisiko" grundsätzlich zulasten des Mieters. Es ist also zunächst sein Problem, genügend Geld zum Ausgleich der geschuldeten Miete zu beschaffen und kann sich grundsätzlich nicht darauf berufen, dass ihm keine ausreichenden finanziellen Mittel zur Begleichung der Miete zur Verfügung stünden. Fraglich war also, ob er tatsächlich durch die Zwangsvollstreckungsmaßnahmen der Finanzbehörden unverschuldet in Zahlungsrückstand geraten war.

Der Beschluss:
Der Mieter drang mit seinen Argumenten beim BGH nicht durch. Richtig sei zwar, dass eine unverschuldete Zahlungsunfähigkeit den Mieter im Rahmen der ordentlichen Kündigung wegen erheblich schuldhafter Pflichtverletzung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB auch entlasten und ihm im Gegensatz zur fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs die Möglichkeit eröffnen könne, sich auf unvorhersehbare wirtschaftliche Engpässe zu berufen. Allerdings habe der Mieter mit den über mehrere Monate jeweils nahezu in Höhe einer Halbjahresmiete aufgelaufenen Mietrückständen seine Mietzahlungspflichten weit mehr als nur unerheblich verletzt. Es wäre zudem Sache des Mieters gewesen, im Einzelnen darzulegen, dass er diese Pflichtverletzungen aufgrund des Eintritts einer unvorhersehbaren wirtschaftlichen Notlage mangels Verschuldens nicht zu vertreten hatte. Hierzu hätte er Umstände anführen müssen, die es dem Gericht überhaupt erst ermöglichst hätten, ein fehlendes Verschulden am Eintritt des behaupteten Liquiditätsengpasses mit dem nötigen Grad an Sicherheit festzustellen. Es wäre mithin erforderlich gewesen, dass der Mieter darlegt und nachweist, dass ernstlich in Betracht kommende Möglichkeiten eines Verschuldens nicht bestehen, weil er insoweit alle ihm obliegende Sorgfalt beachtet habe. Dazu hätte der Mieter vorliegend jedoch Angaben zur Höhe der angeblich weit übersetzten Steuerschätzung und zur Frage machen müssen, warum es nicht zu einer Stundungsvereinbarung mit dem Finanzamt gekommen sei. Gleiches gelte für die näheren Gründe des Zustandekommens dieser Steuerschätzung und die Umstände der Beitreibung der danach festgesetzten Beträge. Da der Mieter insoweit keine Angaben machte, wies der BGH seine Revision zurück.

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:
Unverschuldete Zahlungsrückstände sind in der Praxis sehr selten. Das Beschaffungsrisiko liegt allein beim Mieter. Selbst unvorhergesehene Arbeitslosigkeit ist keine Begründung dafür, die Miete nicht zu zahlen, da der Mieter staatliche Hilfe in Anspruch nehmen kann und ggf. muss.


BGH, Beschluss vom 20.7.2016, AZ: VIII ZR 238/15

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