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Mieter-Solvenz-Prüfung

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Schutzwirkung der gewerblichen Zwischenvermietung gilt auch bei Weitermietung als Werkwohnung

§ 565 Abs. 1 Satz 1 BGB ist auch anwendbar, wenn der Hauptmieter mit der Weitervermietung der betreffenden Wohnung keinen Gewinn zu erzielen beabsichtigt, sondern lediglich eigene wirtschaftliche Interessen verfolgt.

Der Fall:
Der Vermieter vermietete an eine Firma eine Wohnung (Hauptmietvertrag), die diese als Werkswohnung - wie in zahlreichen anderen Fällen auch - an einen ihrer Arbeitnehmer weitervermietete (Untermietvertrag). Es bestand also folgende Vermietungskette:
Vermieter - Hauptmietvertrag - Mieter - Untermietvertrag - Untermieter.
Die Konditionen des Haupt- und des Untermietvertrages waren jeweils gleich und entsprachen den marktüblichen Bedingungen. Auch Miet- und Betriebskostenerhöhungen wurden in beiden Verträgen in gleicher Weise geltend gemacht. Nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses zwischen dem Mieter und dem Untermieter war der Mieter berechtigt, die Wohnung weiterhin als Pensionär zu bewohnen.
In der Folge kam es zu einem Vermieterwechsel. Der Rechtsnachfolger und neue Vermieter kündigte den Hauptmietvertrag zum 30. Juni 2015 und forderte den Untermieter zur entsprechenden Räumung und Herausgabe der Wohnung auf.

Das Problem:
Nach § 546 Abs. 2 BGB ist der Untermieter verpflichtet, die Wohnung zu räumen, wenn das Hauptmietverhältnis beendet wurde. Nach Auffassung des Oberlandesgerichts war das Untermietverhältnis jedoch infolge der Kündigung des Hauptmietverhältnisses in entsprechender Anwendung von § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB (gewerbliche Zwischenvermietung) auf den Vermieter übergegangen, da mangels Gewinnerzielungsabsicht des Mieters zwar keine "gewerbliche" Weitervermietung vorliege, die Interessenlage aber hinreichend vergleichbar sei. Die Bestimmung des § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB regelt den Fall, dass ein Mieter nach dem Mietvertrag den gemieteten Wohnraum gewerblich einem Dritten zu Wohnzwecken weitervermieten soll. Sie ordnet insoweit an, dass der Vermieter bei Beendigung des (Haupt-)Mietvertrags in den zwischen dem Mieter und dem Dritten abgeschlossenen Mietvertrag eintritt. Hiermit soll sichergestellt werden, dass bei einer Weitervermietung aus lediglich wirtschaftlichen Interessen dem Endmieter bei Beendigung des Hauptmietvertrages derselbe soziale Kündigungsschutz zur Verfügung steht, den er bei direkter Anmietung gehabt hätte.

Das Urteil:
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass eine gewerbliche Zwischenvermietung im Sinne von § 565 BGB auch schon dann gegeben sein könne, wenn der Hauptmieter mit der Weitervermietung der Wohnung selbst keinen Gewinn zu erzielen beabsichtige, sondern sie als Arbeitgeber seinen Arbeitnehmern als Werkswohnung zur Verfügung stelle und hierdurch eigene wirtschaftliche Interessen verfolge.
Eine "gewerbliche" Weitervermietung im Sinne von § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB setze dabei eine geschäftsmäßige, auf Dauer gerichtete, mit Absicht der Gewinnerzielung oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse ausgeübte Vermietungstätigkeit des Zwischenmieters voraus.
Diese Voraussetzungen seien im Streitfall durch die Weitervermietung der in großem Umfang angemieteten Wohnungen als Werkswohnungen an die Arbeitnehmer der Mieterin erfüllt. Zwar habe die Mieterin seinerzeit die von ihr angemieteten Wohnungen - anders als bei der gewerblichen Zwischenvermietung im klassischen Sinne - nicht mit der Absicht der Gewinnerzielung (unmittelbar aus der Weitervermietung selbst) an ihre Arbeitnehmer weitervermietet. Aber auch ein Arbeitgeber, der Wohnungen an seine Arbeitnehmer weitervermietet, verfolge hiermit (zumindest auch) eigene wirtschaftliche Interessen. Diese seien in dem Bestreben zu sehen, für das Unternehmen Arbeitnehmer an sich zu binden und sich Wettbewerbsvorteile gegenüber anderen Unternehmen zu verschaffen, die ihren Arbeitnehmern keine entsprechenden Werkswohnungen anbieten können. Dies gelte umso mehr, wenn Wohnraum zu tragbaren Bedingungen für Mieter in einem Ballungsgebiet - wie hier Frankfurt am Main - nicht ohne weiteres zu finden sei. Dieses Verständnis einer "gewerblichen" Weitervermietung stehe auch im Einklang mit der verfassungsrechtlichen Gewährleistung des Eigentums (Art. 14 Abs. 1 GG).
Im Ergebnis hat der Bundesgerichtshof in diesem Fall sogar eine direkte Anwendbarkeit des § 565 BGB bejaht. Damit blieb die Räumungsklage des neuen Vermieters ohne Erfolg.

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:
Der BGH setzt seine bisherige Rechtsprechungslinie fort, und bestätigt mit dem Urteil die deutliche Erweiterung des Begriffs der "Gewerbsmäßigkeit". Allgemein wurde hierunter nur eine auf Dauer angelegte Tätigkeit mit der Absicht einer Gewinnerzielung verstanden. Nunmehr genügen auch bloß "eigene wirtschaftliche Interessen" ohne eine originäre Gewinnerzielungsabsicht.
Die bisherige Streitfrage, ob die Vorschrift "analog" (entsprechend) anzuwenden ist auf Fälle, wenn auf der Seite des Vermieters dieselbe Interessenlage besteht, wie sie typischerweise bei Vermietern gegeben ist, die ihre Wohnungen anbieten, um durch die Vermietung Einnahmen zu erzielen und wenn ferner der Untermieter gegenüber dem Mieter Kündigungsschutz genießt und in ähnlicher Weise schutzbedürftig ist, wie der durchschnittliche Mieter, der seine Wohnung unmittelbar vom Eigentümer gemietet hat, wird mit dem Urteil nicht entschieden. Insofern bleibt offen, ob in allen den Fällen, in denen der Zwischenvermieter eine karitative oder gemeinnützige Organisation, ein nicht erwerbswirtschaftlicher Verein oder die öffentliche Hand ist, § 565 BGB analog anzuwenden ist. Diese haben keine eigenen "wirtschaftlichen Interessen" wie z. B. ein Arbeitgeber, der die Wohnungen an seine Arbeitnehmer überlässt, sondern die Überlassung an den Untermieter erfolgt in Verfolgung karitativer oder sozialer Ziele. Eine analoge Anwendung ist daher abzulehnen. Nach dem Zweck der Vorschrift soll der Endmieter vor einer Umgehung des sozialen Mietrechts durch die Zwischenvermietung geschützt werden. Dementsprechend ist § 565 BGB nicht relevant, soweit bereits der Zwischenvermieter die Interessen des Endmieters schützt. Als Beispiele sind hier Studentenwohnheime zu nennen, wenn Studentenwerke Zwischenvermieter sind, bei Obdachlosenunterkünften oder Asylbewerberheimen oder bei einer gemeinnützigen GmbH, die als Zwischenvermieterin Wohnungen an von ihr sozialpädagogisch oder anderweitig betreute Personen vermietet. Das letzte Beispiel, mit dem sich auch der BGH zu befassen hatte, war eine Mieterselbsthilfegenossenschaft, die die Weitervermietung des Wohnraums an die Mitglieder zu einer besonders günstigen Miete betreibt. Hier schloss der BGH die Anwendung, auch die analoge Anwendung, von § 565 aus.


BGH, Urteil vom 17.1.2018, AZ: VIII ZR 241/16

Amtlicher Leitsatz:
Bislang liegt lediglich eine Pressemitteilung des BGH vor

 

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