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Mieter-Solvenz-Prüfung

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Wer neue Mieter sucht, sollte kein finanzielles Risiko eingehen.

 

 

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Der Vermieter kann nach dem Tod des Mieters nur in Ausnahmefällen dem Eintretenden wegen finanzieller Leistungs(un)fähigkeit kündigen

BGH schränkt außerordentliches Kündigungsrecht nach § 563 Abs. 4 BGB ein

Der Fall:
Die Mieterin wohnte zusammen mit ihrem Lebensgefährten in ihrer Wohnung. Nach ihrem Tod machte der Lebensgefährte sein Eintrittsrecht kraft Gesetzes geltend. Daraufhin kündigte der Vermieter das Mietverhältnis gemäß § 563 Abs. 4 BGB unter Berufung auf einen in der Person des Lebensgefährten liegenden wichtigen Grund. Zur Begründung führte er unter anderem aus, dass der Lebensgefährte lediglich ein Ausbildungsgehalt beziehe, womit die monatlich zu entrichtende Miete nebst Nebenkostenvorauszahlung auf Dauer nicht zu leisten sei.
Der Lebensgefährte widersprach der Kündigung und erklärte, er sei ohne weiteres in der Lage, die Miete und Nebenkostenvorauszahlungen entrichten zu können. Zugleich verlangte er die Zustimmung des Vermieters zu einer Untervermietung eines Teils der Wohnung an einen Arbeitskollegen, der sich (ebenfalls) im zweiten Ausbildungsjahr befinde und ein Gehalt in gleicher Höhe beziehe. Die geplante Untervermietung hätte zugleich den Vorteil, dass sich sein Arbeitskollege an der Miete und den Nebenkosten sowie an Fahrtkosten zur Arbeitsstelle beteiligen würde. Der Vermieter verweigerte die begehrte Zustimmung und begehrte die Räumung der Wohnung.

Das Problem:
Verstirbt der Mieter, kann es sozial schutzwürdige Personen geben, die zwar vorher nicht Mieter waren, jedoch in dem Haushalt des Mieters gewohnt haben. Deswegen regelt § 563 BGB den Eintritt solcher Personen (z. B. Ehegatten, Kinder, Lebensgefährten etc.) in das Mietverhältnis nach dem Tode des Mieters. Aus Sicht des Vermieters jedoch wird ihm kraft Gesetzes eine Person als Mieter zugewiesen, mit der er zuvor keinen Mietvertrag geschlossen hatte und ggf. auch nie geschlossen hätte. Deswegen sieht § 563 Abs. 4 BGB zugunsten des Vermieters ein außerordentliches Kündigungsrecht mit gesetzlicher Frist vor, wenn in der Person des Eintretenden ein "wichtiger Grund" vorliegt. Streitig war vorliegend, ob eine zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung lediglich drohende finanzielle Leistungsunfähigkeit beziehungsweise "gefährdet erscheinende" Leistungsfähigkeit des Mieters ein solches außerordentliches Kündigungsrecht des Vermieters rechtfertigt.

Das Urteil:
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nun entschieden, dass - entgegen einer verbreiteten Auffassung – eine drohende finanzielle Leistungsunfähigkeit beziehungsweise eine "gefährdet erscheinende" Leistungsfähigkeit eines nach dem Tod des ursprünglichen Mieters eingetretenen (neuen) Mieters nur in besonderen Ausnahmefällen als wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung nach § 563 Abs. 4 BGB in Betracht kommt. Es sei eine Prognoseentscheidung zu treffen, die naturgemäß mit Unwägbarkeiten behaftet sei. Bei Fehleinschätzungen laufe jedoch der in das Mietverhältnis eingetretene (neue) Mieter Gefahr, sein von der verfassungsrechtlichen Eigentumsgarantie geschütztes Besitzrecht selbst dann zu verlieren, wenn sich nachträglich herausstellen sollte, dass die Bedenken gegen seine Leistungsfähigkeit unberechtigt gewesen sind. Deshalb müsse die auf eine bloß drohende finanzielle Leistungsunfähigkeit oder "gefährdet erscheinende" Leistungsfähigkeit des eingetretenen Mieters gestützte Unzumutbarkeit stets auf konkreten Anhaltspunkten und objektiven Umständen beruhen, die nicht bloß die Erwartung rechtfertigen, sondern vielmehr den zuverlässigen Schluss zulassen, dass fällige Mietzahlungen alsbald ausbleiben werden. Solche Anhaltspunkte fehlten dann, wenn Geldquellen vorhanden sind, die die Erbringung der Mietzahlungen sicherstellen, wie dies etwa bei staatlichen Hilfen oder sonstigen Einkünften (z.B. Untermietzahlungen; Unterstützung Verwandter; Nebentätigkeitsvergütungen) oder vorhandenem Vermögen der Fall sei.

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:
Der BGH zieht eine enge Grenze für das außerordentliche Kündigungsrecht des Vermieters. Damit wird das außerordentliche Kündigungsrecht wegen mangelnder wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit nach § 563 Abs. 4 BGB in der Praxis nun auf seltene Ausnahmefälle beschränkt sein. So gut wie jede Person hat im Notfall Anspruch auf staatliche Hilfeleistungen, die die Mietzahlungen vorläufig sicherzustellen vermögen. Es verbleiben daher wohl nur noch die Fälle, in denen sonstige wichtige Gründe in der Person des Eintretenden vorliegen (z. B. wenn diese sich bereits vorher vertragswidriges Verhalten hat zuschulden kommen lassen).


BGH, Urteil vom 31.1.2018, AZ: VIII ZR 105/17

Amtlicher Leitsatz:
Bislang liegt lediglich eine Pressemitteilung des BGH vor

 

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