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Mieter-Solvenz-Prüfung

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Wer neue Mieter sucht, sollte kein finanzielles Risiko eingehen.

 

 

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Gilt der Flächenschlüssel bei der Betriebskostenabrechnung, ist stets die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich

BGH: Vertraglich vereinbarte Wohnfläche spielt keine Rolle (mehr)

Der Fall:
Im zugrundeliegenden Mietvertrag heißt es in § 1 zur Wohnfläche: "Die Wohnfläche ist mit 74,59 m² vereinbart". Nach dem Erwerb der Wohnung durch die Vermieterin stellte sich diese Angabe als unzutreffend heraus; die wahre (beheizte) Wohnfläche beträgt 78,22 m².
Die Vermieterin legte daraufhin im Rahmen der Heizkostenabrechnung die tatsächliche Quadratmeterzahl der beheizten Wohnfläche ab. Der Mieter machten geltend, dass die im Mietvertrag vereinbarte Fläche maßgeblich sei und ihm deswegen ein (weiteres) Guthaben aus der Abrechnung zustünde. Dieses verrechnete er mit der Miete. Mit der Klage nimmt die Vermieter den Mieter nun auf Zahlung von 42,46 € nebst Zinsen in Anspruch. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die Berufung des Mieters ist beim Landgericht erfolglos geblieben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen der Mieter sein Klageabweisungsbegehren weiter.

Das Problem:
Mit Urteil vom 31.10.2007 (VIII ZR 261/06) hatte der Bundesgerichtshof festgestellt, dass Abweichungen von weniger als 10 % zwischen der tatsächlichen und der vertraglichen vereinbarten Wohnfläche im Rahmen der Betriebskostenabrechnung unbeachtlich seien. Hierauf stützte sich der Mieter.

Das Urteil:
Unter Aufgabe dieser Rechtsprechung kommt der BGH nun zum Ergebnis, dass stets die tatsächlichen Flächenverhältnisse zwischen der jeweiligen Wohnfläche der Wohnung und der Gesamtfläche aller Wohnungen im Haus bzw. der Wirtschaftseinheit maßgeblich seien.
Maßgeblich seien die tatsächlichen Gegebenheiten und nicht die von subjektiven Vorstellungen geprägten Parteivereinbarungen zur Wohnfläche. Soweit der BGH früher Abweichungen bis zu 10 % von der vereinbarten zu der tatsächlichen Wohnfläche auch im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung als unbeachtlich angesehen hat (Senatsurteil vom 31. Oktober 2007 - VIII ZR 261/06), werde hieran nicht mehr festgehalten. Auch wenn bei der Umlage von Betriebskosten absolute Verteilungsgerechtigkeit nicht zu erreichen sein möge und eine solche auch vom Gesetz nicht verlangt werde, erfordere eine in der gebotenen Gesamtschau angemessene und nach allen Seiten hin interessengerechte Verteilung von Betriebskosten doch jedenfalls grundsätzlich, dass objektiv entstandene und für eine geschlossene Wirtschaftseinheit (im Streitfall: für mehrere Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus) einheitlich erfasste Betriebskosten (hier: Heizkosten) nach einem objektiven Abrechnungsmaßstab umgelegt werden, der gleichermaßen für alle zur Wirtschaftseinheit zählenden Nutzer gelte. Damit schieden im Allgemeinen subjektive Vorstellungen einzelner Mietvertragsparteien zur Wohnungsgröße, die ihren Ausdruck in einer Beschaffenheitsvereinbarung zur Wohnfläche gefunden haben, schon von vornherein als tauglicher Abrechnungsmaßstab aus. Sofern und soweit Betriebskosten nach gesetzlichen Vorgaben (vgl. etwa § 566a Abs. 1 BGB, § 7 Abs. 1 HeizkostenV) daher ganz oder teilweise nach Wohnflächenanteilen umgelegt werden, gehe es mithin im Allgemeinen um den Anteil der tatsächlichen Wohnfläche der jeweils betroffenen Wohnung an der in der Wirtschaftseinheit tatsächlich vorhandenen Gesamtwohnfläche.

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:

Vor dem Hintergrund der bereits für die Mieterhöhung korrigierten BGH-Rechtsprechung (BGH, Urteil vom 18.11.2015 - VIII ZR 266/14) ist das Urteil keine Überraschung mehr. Haus & Grund empfiehlt schon seit Jahren, auf die Angabe von Wohnflächen im Mietvertrag ganz zu verzichten, da sie rechtlich zur Beschreibung der vermieteten Fläche nicht erforderlich sind, aber dem Mieter schlimmstenfalls ein gravierendes Mietminderungsrecht geben, wenn die Flächenangaben falsch um mehr als 10 % von der tatsächlichen Fläche zu Lasten des Mieters abweichen.


BGH, Urteil vom 30.5.2018, AZ: VIII ZR 220/17

Amtlicher Leitsatz:
"Sofern und soweit Betriebskosten nach gesetzlichen Vorgaben (vgl. etwa § 556a Abs. 1 BGB, § 7 Abs. 1 HeizkostenV) ganz oder teilweise nach Wohnflächenanteilen umgelegt werden, ist für die Abrechnung im Allgemeinen der jeweilige Anteil der tatsächlichen Wohnfläche der betroffenen Wohnung an der in der Wirtschaftseinheit tatsächlich vorhandenen Gesamtwohnfläche maßgebend (insoweit Aufgabe von BGH, Urteil vom 31. Oktober 2007 - VIII ZR 261/06, NJW 2008, 142 Rn. 19)."

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