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Mieter-Solvenz-Prüfung

Mieter-Solvenz-Pruefung

Wer neue Mieter sucht, sollte kein finanzielles Risiko eingehen.

 

 

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Die in der Gebäudeversicherung mitversicherten Kosten des Mietausfalls sind als Betriebskosten umlagefähig

BGH: Gebäudeversicherung dient letztlich auch dem Schutz des Mieters

Der Fall:
Nach dem geschlossenen Mietvertrag hat der Mieter als Betriebskosten u. a. die Kosten für die Gebäudeversicherung zu tragen. Der Gebäudeversicherungsvertrag des Vermieters ("All Risk") schließt - zeitlich begrenzt auf 24 Monate - das Risiko eines "Mietverlustes" infolge des versicherten Gebäudeschadens ein. Der Mieter vertrat die Auffassung, im Hinblick auf das Risiko des Mietausfalls seien die Kosten der Gebäudeversicherung nicht umlagefähig und der Vermieter müsste den Prämienanteil insoweit herausrechnen.

Das Problem:
Streitig war, ob der Teil der Versicherungsprämie, der auf ein mitversichertes Mietausfallrisiko entfällt, Kosten der im Mietvertrag als umlagefähig vereinbarten Gebäudeversicherung ist. Der Mieter meinte, insoweit handele es sich nicht um Kosten einer Sachversicherung, die sich nach §§ 88, 89 VVG auf Leistung desjenigen Betrages richte, der zur Wiederbeschaffung und Wiederherstellung der versicherten Sache erforderlich sei. Die Versicherung des Mietausfallrisikos sichere ihrer Natur nach lediglich einen wirtschaftlichen Folgeschaden ab. Dies diene nicht dem Schutz des Gebäudes, seiner Bewohner und Besucher, sondern vorrangig der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Vermieters.

Das Urteil:
Der Bundesgerichtshof verurteilte den Mieter nun zur Zahlung der umgelegten Gebäudeversicherungskosten. Diese gehörten nach § 2 Nr. 13 BetrKV zu den umlagefähigen Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung und zwar auch dann, wenn sie einen etwaigen Mietausfall infolge eines versicherten Gebäudeschadens einschließen. Im Wesentlichen führt das Gericht aus, dass die streitgegenständliche Versicherung dem Schutz des Gebäudes, seiner Bewohner und Besucher und auch der Wiederherstellung des Gebäudes nach einem Versicherungsfall diene. Die Mitversicherung eines infolge des Gebäudeschadens entstandenen Mietausfalls gebiete keine andere Beurteilung. Der Mieter, der die Versicherungsprämie der Gebäudeversicherung (mit-)finanziert, dürfe im Verhältnis zum Vermieter die berechtigte Erwartung haben, dass ihm seine Aufwendungen im Schadensfall in irgendeiner Weise zugutekommen und im Schadensfall einen Nutzen von der Gebäudeversicherung zu haben. Dieser Anforderung trage die im Streit befindliche Gebäudeversicherung hinreichend Rechnung. Die Gegenleistung bestehe darin, dass der Mieter in gewisser Weise geschützt sei, wenn er leicht fahrlässig einen Schaden der Mietsache verursacht. Er sei im Verhältnis zum Vermieter nicht nur der Verpflichtung enthoben, einen solcherart verursachten Schaden auf eigene Kosten beseitigen zu müssen. Vielmehr sei der Mieter, der fahrlässig einen im Gebäudeversicherungsvertrag abgedeckten Versicherungsfall verursacht hat, nach der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs regelmäßig auch vor einem Rückgriff des Gebäudeversicherers (§ 86 Abs. 1 VVG) in der Weise geschützt, dass ein konkludenter Regressverzicht des Versicherers für die Fälle bestehe, in denen der Wohnungsmieter den versicherten Schaden durch einfache Fahrlässigkeit verursacht habe.

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:
Anders als bei einer separaten Mietausfallversicherung können die Kosten einer Gebäudeversicherung, in der der Mietausfall lediglich mitversichert ist, auf den Mieter umgelegt werden. Die Mitversicherung eines Mietausfalls als Folge eines Gebäudeschadens ist fester Bestandteil marktüblicher Gebäudeversicherungen. Der Ersatz eines Mietausfalls infolge eines Versicherungsfalls, gegen den die Gebäudeversicherung Schutz bietet - zeitlich begrenzt und unter den weiteren Voraussetzungen, dass der Mieter die Zahlung der Miete ganz oder teilweise berechtigt eingestellt hat und der Vermieter die Möglichkeit der Wiederbenutzung nicht schuldhaft verzögert -, ist seit langem Bestandteil der Allgemeinen Bedingungen für die Wohngebäudeversicherung ist. Insofern ist die Umlagefähigkeit sinnvoll und kommt letztlich auch dem Mieter selbst zugute.


BGH, Urteil vom 6.6.2018, AZ: VIII ZR 38/17

Amtlicher Leitsatz:
"Haben die Mietvertragsparteien die Umlage der Kosten der Gebäudeversicherung (§ 2 Nr. 13 BetrKV) auf den Mieter vereinbart, sind auch die Kosten eines in der Gebäudeversicherung mitversicherten Mietausfalls infolge eines Gebäudeschadens umlagefähig."

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