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Mieter-Solvenz-Prüfung

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Kosten des "Centermanagements" in gewerblichen Mietverhältnissen nicht ohne weitere Erläuterung als Betriebskosten umlagefähig

BGH, Urteil vom 26.9.2012, AZ: XII ZR 112/10

Die Umlage von Betriebskosten - zusätzlich zur Nettokaltmiete - bedarf im Mietvertrag einer ausdrücklichen Regelung. Dabei bedarf es nicht nur der Vereinbarung, dass neben der Miete auch Betriebskosten zu zahlen sind, sondern auch welche Betriebskosten auf den Mieter umlagefähig sein sollen. Diese Regelungen müssen für den Mieter klar und verständlich sein, sonst gelten solche Kosten als mit der Miete abgegolten und müssen folglich vom Vermieter gezahlt werden.

Während in Wohnraummietverhältnissen die umlagefähigen Betriebskosten in der Betriebskostenverordnung abschließend aufgezählt sind, können in gewerblichen Mietverhältnissen auch weitere Kosten auf den Mieter umgelegt werden, sofern dies im Mietvertrag nur ausdrücklich geregelt ist. In dem vorliegenden Fall wurden dem Mieter eines im Einkaufszentrum belegenden Lagenlokals als Nebenkosten Kosten des "Centermanagements" auferlegt, die jedoch im Mietvertrag nicht näher definiert worden waren. Der Mieter vertrat daher die Auffassung, dass die entsprechende Regelung intransparent und damit unwirksam sei und zahlte diese Kosten nicht.

Der Bundesgerichtshof (BGH) gab dem Mieter nun recht. Der Mieter könne ohne weitere Erläuterung des Begriffs "Centermanagement" nicht erkennen, welche Kosten einbezogen werden oder welche Leistungen dem Inhalt nach vom Centermanagement erfasst werden sollen. Gerade weil in dem vorliegenden Fall der Vermieter daneben auch noch eine Umlage von Verwaltungskosten, Kosten für den Hausmeister sowie Raumkosten für Büro-, Verwaltungs- und Technikräume verlange, sei nicht ersichtlich, welche sonstigen Kosten noch unter den Begriff des Centermanagements anfallen. Damit könnten die Kosten für das Centermanagement vom Mieter noch nicht einmal im Groben abgeschätzt werden, so dass die Klausel intransparent und damit unwirksam sei (so auch schon BGH, Urteil vom 3.8.2011 - XII ZR 205/09).

Dem gegenüber seien die Kosten für einen Hausmeister grundsätzlich umlagefähig. Dies gelte jedenfalls dann, wenn zur Ausfüllung des in den Vertragsbedingungen verwendeten Hausmeisterbegriffs auf Nr. 14 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung bzw. auf § 2 Nr. 14 der Betriebskostenverordnung zurückgegriffen werden kann (was in dem vorliegenden Fall jedoch nicht möglich war, weil der Vermieter eine ungeschickte Formulierung im Mietvertrag gewählt hatte).

Für unbedenklich hält der BGH weiterhin die Umlage von Verwaltungskosten in gewerblichen Mietverhältnissen (vgl. hierzu schon Urteil vom 3.8.2011 - XII ZR 205/09).

 


 

Weitere Fundstellen u. a.:

 

Amtlicher Leitsatz:

"a) Die formularmäßig vereinbarte Klausel eines Mietvertrages über Geschäftsräume, die dem Mieter eines in einem Einkaufszentrum belegenen Ladenlokals als Nebenkosten nicht näher aufgeschlüsselte Kosten des "Centermanagers" auferlegt, ist intransparent und daher unwirksam; die Wirksamkeit einer daneben ausdrücklich vereinbarten Übertragung von Kosten der "Verwaltung" wird dadurch allerdings nicht berührt (Fortführung des Senatsurteils vom 3. August 2011 - XII ZR 205/09 - NJW 2012, 54).

b) Zur Umlagefähigkeit von Hausmeisterkosten."

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