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Mieter-Solvenz-Prüfung

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BGH schränkt Rückforderungsrecht des Mieters für geleistete Betriebskostenvorauszahlungen für Fälle ein, in denen der Vermieter keine BK-Abrechnung erstellt

BGH, Urteil vom 26.9.2012, AZ: VIII ZR 315/11

Verlangt der Vermieter aufgrund einer entsprechenden Vereinbarung im Mietvertrag Betriebskostenvorauszahlungen vom Mieter, muss der Vermieter über diese gezahlten Beträge nach dem Ende des Abrechnungszeitraums abrechnen. Diese Betriebskostenabrechnung muss der Vermieter innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums erteilen (Abrechnungszeitraum z. B. 1.1.2012 bis 31.12.2012 = BK-Abrechnung bis 31.12.2013). Kommt der Vermieter dieser Verpflichtung nicht nach, verliert er nicht nur etwaige Nachzahlungsansprüche gegen den Mieter. Vielmehr kann der Mieter Vermieter u. a. dadurch unter Druck setzen, dass er keine weiteren Vorauszahlungen mehr leistet, bis der Vermieter die BK-Abrechnung vorlegt. Im beendeten Mietverhältnis würde dieses sog. Zurückbehaltungsrecht allerdings leerlaufen. Deswegen ist es seit dem BGH-Urteil vom 9.3.2005, AZ: VIII ZR 57/04, anerkannt, dass der Mieter in diesen Fällen alle Betriebskostenvorauszahlungen zurückfordern kann, über die der Vermieter nicht abgerechnet hat.

In dem nun entschiedenen Fall schränkte der BGH diesen Rückforderungsanspruch des Mieters allerdings dahingehend ein, dass er nur solche Vorauszahlungen zurückverlangen dürfe, wegen der er im laufenden Mietverhältnis kein Zurückbehaltungsrecht ausüben konnte. Dasselbe gelte auch für Betriebskostenabrechnungen, auf die der Mieter wegen Verjährung keinen Anspruch mehr habe.

Konkret hatte der Mieter aus einem im Jahr 2009 beendeten Mietverhältnis BK-Vorauszahlungen aus den Jahren 2002 bis 2004 zurückverlangt. Die Klage wurde diesbezüglich nun abgewiesen.

 


 

Weitere Fundstellen u. a.:

 

Amtlicher Leitsatz:

"Dem Mieter kann bei Beendigung des Mietverhältnisses im Wege ergänzender Vertragsauslegung ein Anspruch auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen nur insoweit zugebilligt werden, als er während der Dauer des Mietverhältnisses nicht die Möglichkeit hatte, den Abrechnungsanspruch durch Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts an den laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen (im Anschluss an Senatsurteil vom 29. März 2006 - VIII ZR 191/05, NJW 2006, 2552 Rn. 12 ff.)."

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