Die Zahlung von Betriebskosten neben der (Nettokalt-)Miete muss im Mietvertrag eindeutig geregelt sein

BGH, Urteil vom 2.05.2012, AZ: XII ZR 88/10

Mit der Zahlung der Miete sind im Zweifel auch alle Betriebskosten abgegolten (§ 535 Abs. 1 Satz 3 BGB, 556 Abs. 1 Satz 1 BGB). Soll der Mieter neben der Nettokaltmiete auch Betriebskosten zahlen, muss dies im Mietvertrag entsprechend vereinbart werden.

Der Bundesgerichtshof (BGH) weist in seinem Urteil noch einmal darauf hin, dass diese Vereinbarung klar und eindeutig sein muss und einer ausdrücklichen, inhaltlich bestimmten Regelung bedarf. Hierfür genüge allerdings schon der Verweis auf entsprechende gesetzliche Bestimmungen, etwa auf Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. Berechnungsverordnung, auf § 2 der Betriebskostenverordnung oder auf § 556 Abs. 1 BGB.

In dem hier entschiedenen Fall enthielt der Mietvertrag jedoch weder eine Aufzählung der umzulegenden Betriebskosten noch eine Verweisung auf eine gesetzliche Regelung. Vielmehr wurde unter der Überschrift "Nebenkosten" nur das Wort "Betriebskostenvorschuss" genannt; außerdem fand sich die Abrede, Nebenkosten für Betriebskosten würden in Form monatlicher Abschlagszahlungen erhoben.

Selbst wenn in der mietrechtlichen Kommentarliteratur vertreten werde, die Verwendung des Wortes "Betriebskosten" genüge in diesem Zusammenhang, so konnte der BGH dieser Auffassung jedenfalls in dem vorliegenden konkreten Fall nicht folgen. Es verhielt sich nämlich so, dass die vereinbarten Vorauszahlungen 40 % der Miete ausmachten, sich aber ausdrücklich nicht auf die Heizkosten bezogen. Deswegen könne es nicht ausgeschlossen werden, dass sich dieser Betrag auch auf Positionen beziehe, die nicht als Betriebskosten umlegbar seien. Aus diesem Grund bestehe eine Unklarheit, so dass eine inhaltlich bestimmte Vereinbarung über die Umlage von Betriebskosten nicht zustande gekommen sei.

 


 

Weitere Fundstellen u. a.:

 

Amtlicher Leitsatz:

"Zur Wirksamkeit der Abrede in einem Mietvertrag über Wohnraum, der Mieter habe einen Betriebskostenvorschuss in bestimmter Höhe zu zahlen, als Vereinbarung über die Umlegung von Betriebskosten."