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Mieter-Solvenz-Prüfung

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Neues vom BGH zur Abrechnung von Heiz- und Betriebskosten

BGH, Urteil vom 31.10.2007, AZ: VIII ZR 261/06

Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil gleich zu vier verschiedenen Problemen im Rahmen der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung Stellung genommen und zu Gunsten der Vermieter entschieden. In dem vorliegenden Fall hatte eine Vermieterin den Mieter auf Zahlung der Salden aus den Heiz- Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 1999 bis 2002 verklagt, nachdem der Mieter die monatlichen Vorauszahlungen zuvor schon seit Januar 2000 nicht mehr an die Vermieterin gezahlt hatte.

Der Mieter war zunächst der Auffassung, dass er überhaupt keine Heizkosten zahlen müsse, weil die Vermieterin den Heizverbrauch - schuldhaft - nicht erfasst habe. Der BGH stellt nun klar, dass es nicht darauf ankomme, warum ein Vermieter den Heizkostenverbrauch - ggf. auch schuldhaft - nicht erfasse. Der Vermieter verliere damit nicht sein Recht, die Heizkosten nach anteiliger Wohnfläche statt nach Verbrauch umzulegen. Der Mieter könne dann lediglich von seinem Kürzungsrecht nach § 12 Abs. 1 Heizkostenverordnung in Höhe von 15 % Gebrauch machen.

Entgegen der Auffassung des Mieters hatte die Vermieterin auch nicht gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen, weil sie noch eine veraltete und unwirtschaftliche Heizungsanlage betrieb. Aus dem vom Vermieter zwar grundsätzlich zu beachtenden Grundsatz der Wirtschaftlichkeit könne der Mieter nämlich keine Verpflichtung des Vermieters zur Modernisierung herleiten. Die alte Heizungsanlage habe die Wärmeversorgung ausreichend und mangelfrei sichergestellt.

Der Mieter wandte weiterhin ein, dass im Mietvertrag eine größere Wohnfläche vereinbart worden sei als tatsächlich vorhanden. Denn die Fläche des Balkons sei nicht mit der Hälfte, sondern lediglich zu einem Viertel anzusetzen. Der BGH schob aber auch diesem Argument einen Riegel vor: Die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche sei als Abrechnungsmaßstab zugrunde zu legen, solange - wie auch im entschiedenen Fall - die Abweichung nicht mehr als 10 % betrage. Auch die Einbeziehung von nicht beheizter Teilflächen verstoße nicht gegen die Heizkostenverordnung.

Schließlich war der Mieter der Meinung, er müsse überhaupt keine Nebenkosten zahlen, weil die Vermieterin die Abrechungsfrist von 12 Monaten (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB) nicht eingehalten habe. In dem vorliegenden Fall hatte der Mieter aber auch keine Vorauszahlungen geleistet, so dass die Nachforderungen aus den Abrechnungen entsprechend hoch waren. Der BGH stellte nun klar, dass die vertraglich geschuldeten Vorauszahlungen keine "Nachforderungen" i. S. v. § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB seien. Insofern könne die Vermieterin zumindest die vertraglich geschuldeten Vorauszahlungen von dem Mieter verlangen. Nur eine über diesen Betrag noch hinausgehende Nachforderung sei wegen der Versäumung der Abrechnungsfrist nicht mehr einforderbar.

 


 

Weitere Fundstellen:

 

Amtlicher Leitsatz:

"a). Ist eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Kosten für Heizung und Warmwasser nach § 7 Abs. 1 oder § 9a HeizkostenV objektiv nicht (mehr) möglich, können die Kosten allein nach der Wohnfläche - unter Abzug von 15 % des auf den Mieter entfallenden Kostenanteils - abgerechnet werden.

b). Weicht die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche ab, so ist der Abrechnung von Betriebskosten die vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die Abweichung nicht mehr als 10 % beträgt (Fortführung der Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947 und vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626).

c). Aufgrund einer nach Ablauf der Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB) erteilten Abrechnung kann der Vermieter Betriebskosten bis zur Höhe der vereinbarten Vorauszahlungen des Mieters auch dann verlangen, wenn der Mieter diese Vorauszahlungen nicht erbracht hat, denn es handelt sich nicht um Nachforderungen im Sinne von § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB (Fortführung des Senatsurteils vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499).

d). Aus dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit lässt sich eine Verpflichtung des Vermieters zur Modernisierung einer vorhandenen alten, die Wärmeversorgung der Wohnung jedoch sicherstellenden Heizungsanlage nicht herleiten."

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