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Mieter-Solvenz-Prüfung

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Die Kosten der Hausverwaltung sind im gewerblichen Mietverhältnis auf den Mieter umlegbar

BGH, Urteil vom 9.12.2009, AZ: XII ZR 109/08

In einem gewerblichen Mietvertrag waren die "Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung" durch eine Aufstellung der Betriebskosten, darin als lfd. Nummer 17., auf den Mieter umgelegt. Der Mieter rechnete daraufhin gegenüber dem Mieter für das Jahr 2003 4.838,31 € und für das Jahr 2004 5.087,- € Verwaltergebühren ab. Diese ergaben sich aus einem Entgelt für die Verwaltung in Höhe von 5,5 % der Bruttomiete (Grundmiete einschließlich Umsatzsteuer).

Der Mieter verweigerte die Bezahlung der umgelegten Verwaltergebühren und vertrat die Auffassung, dass die Umlage von Verwaltergebühren "überraschend" i. S. v. § 305 c BGB sei und im Übrigen auch gegen das Transparenzgebot gem. § 307 BGB verstoße. Durch die Platzierung in Nr. 17 der Betriebskostenaufstellung im Mietvertrag in Verbindung mit der fehlenden Bezifferung dieser Kostenposition werde nämlich der Eindruck erweckt, dass es sich bei den Verwalterkosten um eine vergleichbare unbedeutende Kostenposition handele. Hinzu komme ein erheblich zu niedriger Ansatz der Vorauszahlungen auf die Nebenkosten im Mietvertrag. So werde die wahre Größenordnung der vom Mieter insgesamt zu tragenden Nebenkosten nicht einmal ansatzweise erkennbar.

Der BGH folgte dieser Auffassung zu Recht nicht. Zunächst sei die Umlegung von Verwaltungskosten auf einen Gewerbemieter keineswegs so ungewöhnlich, dass der Mieter vorliegend nicht damit zu rechnen brauchte. Zudem verstoße die Klausel auch nicht gegen das Transparenzgebot. Insbesondere sei der Begriff der "Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung" hinreichend bestimmt, da auf die gesetzlichen Definitionen in § 1 Abs. 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung und § 26 Abs. 1 II. Berechnungsverordnung zurückgegriffen werden könne. Der Mieter sei damit in der Lage, die entstehenden Kosten wenigstens im Groben abzuschätzen.

Letztlich gesteht der BGH damit dem Vermieter in zutreffender Weise ein legitimes Interesse an der variablen Ausgestaltung der Kostenregelung im Mietvertrag zu.

 


 

Weitere Fundstellen u. a.:

 

Amtlicher Leitsatz:

"Die Umlage von "Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung" in allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Mietvertrages über Geschäftsräume ist weder überraschend im Sinne von § 305 c BGB, noch verstößt sie gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB. Daran ändert sich auch dadurch nichts, dass die Vorauszahlungen im Einzelfall deutlich niedriger festgelegt wurden als die später abgerechneten Kosten und die Klausel keine Bezifferung oder höhenmäßige Begrenzung der Verwaltungskosten enthält."

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