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Mieter-Solvenz-Prüfung

Mieter-Solvenz-Pruefung

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Der BGH setzt die Anforderungen an die Heizkostenabrechnung zugunsten der Vermieter herab

BGH, Urteil vom 25.11.2009, AZ: VIII ZR 322/08

Der Vermieter muss dem Mieter innerhalb der einjährigen Abrechnungsfrist eine formell ordnungsgemäße Heiz- bzw. Betriebskostenabrechnung zukommen lassen. "Formell" ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält (§ 259 BGB). Regelmäßig müssen daher folgende Mindestangaben enthalten sein: Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und - soweit erforderlich - Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen (ständige BGH-Rechtsprechung, vgl. bspw. Urteil vom 19.11.2008 - VIII ZR 295/07).

Vorliegend hatte der Vermieter den angefallenen Heizölverbrauch und die dafür entstandenen Brennstoffkosten jeweils summenmäßig zusammengefasst, also dem Mieter nicht den Anfangs- und Endbestand im Heizöltank mitgeteilt und auch nicht die einzelnen Rechnungsbeträge für die jeweiligen Öllieferungen aufgeführt. Der Mieter war deswegen der Auffassung, dass die Abrechnung für ihn nicht nachvollziehbar und deswegen formell unwirksam sei.

Der BGH hat nun solch übertriebenen Anforderungen eine Absage erteilt. Die Abrechnung müsse nicht aus sich heraus eine vollständige Überprüfung auf ihre materielle (inhaltliche) Richtigkeit erlauben, sondern nur so detailliert sein, dass der Mieter ersehen kann, welche Gesamtbeträge dem Vermieter in Rechnung gestellt worden sind und mit welchen Rechenschritten er daraus den auf den einzelnen Mieter entfallenen Betrag errechnet hat. Dem genügt es aber, wenn der Brennstoffverbrauch und die dafür angesetzten Kosten summenmäßig in die Abrechnung eingestellt sind, da diese Angaben dem Mieter zeigen, mit welchen Werten tatsächlich abgerechnet worden ist, und ihn in die Lage versetzen, gezielt nach den entsprechenden Belegen zu verlangen und über deren Einsichtnahme die inhaltliche Richtigkeit der angegebenen Verbrauchswerte und -kosten nachzuprüfen.

 


 

Weitere Fundstellen u. a.:

 

Amtlicher Leitsatz:

"a) …

b) Eine ordnungsgemäße Abrechnung über Brennstoffkosten erfordert nur die summenmäßige Angabe der Verbrauchswerte und der dafür angefallenen Kosten. Eine aus sich heraus vollständige Überprüfbarkeit dieser Angaben auf ihre materielle Richtigkeit ist nicht erforderlich, sondern bleibt einer auf Verlangen des Mieters zu gewährenden Belegeinsicht vorbehalten."

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