Verbrauch von Wasser und Abwasser dürfen anhand der Differenzmethode ermittelt werden

BGH, Urteile vom 25.11.2009, AZ: VIII ZR 334/08 und VIII ZR 345/08

Der BGH vertritt im Rahmen der Betriebskostenabrechnung weiterhin die Auffassung, dass die Anforderungen an die Abrechnung nicht überspannt werden dürfen. In dem nun entschiedenen Fall hatte der Vermieter eines Hauses, in dem es eine Gewerbeeinheit und vier Wohnungen gab, den Wasserverbrauch in der Weise ermittelt, dass er den durch einen Zwischenzähler gemessenen Verbrauch der vier Wohnungen von dem Gesamtverbrauch laut Hauptwasserzähler abzog. Innerhalb der vier Wohnungen verteilte er die Kosten sodann nach der anteiligen Wohnfläche, während er den durch die "Differenzmethode" ermittelten restlichen Wasserverbrauch dem Gewerbemieter in Rechnung stellte.

Der Gewerbemieter verweigerte daraufhin die Zahlung. Er war der Meinung, dass nicht nur für die Wohnungsmieter, sondern auch für ihn als einzelnen Gewerbemieter ein Zwischenzähler hätte eingebaut werden müssen.

Diese Auffassung wies der BGH nun zurück. Aus § 556a BGB ergebe sich nicht, dass bei der Abrechnung von Wasserkosten verschiedene Nutzergruppen (Wohnraummieter/Gewerberaummieter) durch jeweils gesonderte Zähler erfasst werden müssten. So sehe § 556a Abs. 1 BGB auch für verbrauchsabhängige Kosten wie Wasser eine Abrechnung nach Wohnfläche vor, so nicht die Parteien im Mietvertrag eine anderweitige Vereinbarung getroffen haben oder tatsächlich eine Verbrauchserfassung für alle Mieter erfolge. Eine generelle Pflicht zur Verbrauchserfassung für Wasserkosten gebe es folglich nicht.

Der Vermieter trage durch die Ermittlung des Wasserverbrauchs durch Anwendung der Differenzmethode dem unterschiedlichen Verbrauch der Gewerbeeinheit einerseits und den Wohneinheiten andererseits hinreichend Rechnung. Die fehlende Vorerfassung der Gewerbeeinheit ergebe auch keine "krasse Unbilligkeit" und die mit dieser Methode verbundenen Messungenauigkeiten seien in Kauf zu nehmen.

 


 

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