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Mieter-Solvenz-Prüfung

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In der BK-Abrechnung müssen die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung nicht getrennt aufgeführt werden

BGH, Urteil vom 16.09.2009, AZ: VIII ZR 346/08

Die Anforderungen an eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung sind in den vergangenen Jahren stetig erhöht worden. Während die Betriebskostenverordnung selbst einige Kostenpositionen zusammenfasst (bspw.: § 2 Nr. 9 BetrKV: "die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung"; § 2 Nr. 13 BetrKV: "die kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung"), wurde vielerorts die Meinung vertreten, dass der Vermieter, der gegenüber seinem Mieter über die Betriebskosten abrechnet, diese Positionen getrennt voneinander aufführen müsse, um die Abrechnung hinreichend transparent zu gestalten.

Nachdem der Bundesgerichtshof nun erst vor kurzem entschieden hat, dass zwei in der Betriebskostenverordnung getrennt aufgeführte Positionen, nämlich die Kosten der Wasserversorgung sowie die Kosten der Entwässerung (§ 2 Nr. 2 und 3 BetrKV) zusammen abgerechnet werden dürfen (vgl. BGH, Urteil vom 15.07.2009 - VIII ZR 340/08), hat das Gericht nun für den Komplex der Sach- und Haftpflichtversicherung ebenfalls zugunsten der Vermieter entschieden und überzogenen Anforderungen an die Transparenz einer Abrechnung eine Absage erteilt.

Der BGH führt insoweit mit dankenswerter Deutlichkeit aus:

"Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts genügt es, nach den Betriebskostenarten zu differenzieren, die jeweils unter einer Ziffer im Katalog der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung oder in § 2 BetrKV zusammengefasst sind. Maßgeblich für die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung ist die Nachvollziehbarkeit und Prüffähigkeit für den Mieter. Notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Einsichtnahme in dafür vorliegende Belege nur noch zur Kontrolle und zur Behebung von Zweifeln erforderlich ist; die Pflichten zur Spezifizierung der Kosten dürfen nicht überspannt werden."

Der Mieter sei durch Einsichtnahme in die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege in der Lage zu prüfen, ob die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung in dieser Höhe tatsächlich angefallen seien und wie sie sich auf die beiden Versicherungsarten verteilen. Eine Aufsplittung in der Abrechnung selbst sei für eine Kontrolle durch den Mieter hingegen nicht erforderlich.

Man ist geneigt, den Richtern des BGH für diese deutlichen Worte zu danken und möchte sie vielen Mietern und Mietervereinen gerne ins Stammbuch schreiben...

 


 

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