Änderung der Mietstruktur wegen Einführung einer Verbrauchserfassung gem. § 556a BGB auch bei "Alt-Mietverträgen" von vor dem 1.9.2011 möglich

BGH, Urteil vom 21.09.2011, AZ: VIII ZR 97/11

Die sog. Mietstruktur, also die Zusammensetzung der Miete aus Nettokaltmiete, Betriebskosten und sonstigen Beträgen, richtet sich nach der Vereinbarung im Mietvertrag. So gibt es vor allem zahlreiche ältere Mietverträge, die z. B. eine "Gesamt-" oder "Bruttomiete" vorsehen, also der Mieter die Betriebskosten nicht zusätzlich zur Nettokaltmiete zahlt, sondern die Betriebskosten in der Miete enthalten sind. Bei steigenden Betriebskosten wird der Gewinn des Vermieters an der reinen Miete natürlich dann immer geringer.

Der Vermieter darf diese Mietstruktur, da Bestandteil der vertraglichen Regelung, nicht einseitig gegen den Willen des Mieters verändern. Mit der Mietrechtsreform zum 1.09.2001 wurde allerdings § 556 a Abs. 2 BGB eingeführt, wonach der Vermieter berechtigt ist, Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch bzw. Verursachung Rechnung trägt, auch wenn im Mietvertrag eine solche Vereinbarung nicht enthalten ist.

In dem nun vom BGH (Bundesgerichtshof) entschiedenen Fall hatten die Mietvertragsparteien im Jahr 1979 eine Gesamtmiete vereinbart. Hierin waren u. a. die Kaltwasserkosten für den Mieter enthalten. Der Vermieter baute jedoch 2007 einen Kaltwasserzähler ein und kündigte an, zukünftig die Wasserkosten verbrauchsabhängig abrechnen zu wollen. Der Mieter wehrte sich hiergegen mit dem Argument, dass die Vorschrift des § 556 a Abs. 2 BGB nicht für Mietverträge gelte, die vor dem 1.09.2001 abgeschlossen worden seien.

Der BGH stellte nun klar, dass der Vermieter grundsätzlich nach § 556 a Abs. 2 BGB berechtigt sei, auf eine verbrauchsabhängige Abrechnung umzustellen, selbst wenn damit eine Änderung der mietvertraglich vereinbarten Mietstruktur verbunden ist, also zuvor eine Brutto- oder Inklusivmiete oder eine Betriebskostenpauschale vereinbart war. Hiervon seien Alt-Mietverträge nicht ausgenommen. In der Übergangsvorschrift des Art. 229 § 3 EGBGB sei keine anderweitige Regelung getroffen, so dass nach den allgemeinen Grundsätzen die Vorschrift auch auf die zum Zeitpunkt ihres Inkrafttretens zum 1.09.2001 auf alle bestehenden Mietverhältnisse anzuwenden sei. Das Gericht weist im Übrigen darauf hin, dass auch nach alter Rechtslage gem. § 4 Abs. 5 Nr. 1 MHG (Miethöhegesetz) a. F. eine solche Veränderung der Mietstruktur möglich gewesen wäre.

 


 

Weitere Fundstellen u. a.:

 

Amtlicher Leitsatz:

"Mangels einer besonderen Übergangsregelung in Art. 229 § 3 EGBGB ist die Regelung des § 556a BGB, wonach der Vermieter abweichend von der getroffenen mietvertraglichen Regelung befugt ist, einseitig die Mietstruktur zu ändern, wenn die Betriebskosten ganz oder teilweise nach dem Verbrauch oder der Verursachung durch den Mieter erfasst werden, auch auf die vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes am 1. September 2001 bestehenden Mietverhältnisse uneingeschränkt anwendbar."