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BGH erleichtert erneut die Umlage von Betriebskosten auf den Mieter

Zur Umlage von Betriebskosten genügt es, dass der Mieter nach dem Mietvertrag "die Betriebskosten" zu tragen hat

Der Fall:
Der Formularmietvertrag aus dem Jahr 2007 enthielt eine Regelung, wonach die Mieter "die Betriebskosten gem. Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 Zweite Berechnungsverordnung" zu tragen hatten. Der Vermieter rechnete auf dieser Grundlage über die angefallenen Betriebskosten ab. Die Mieter wandten hiergegen ein, dass der Mietvertrag keine wirksame Vereinbarung über die Kostentragung des Mieters enthalte, da zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses die in Bezug genommene Regelung nicht mehr existiert habe (sie wurde bereits Ende 2003 aufgehoben und durch die Betriebskostenverordnung ersetzt). Insofern seien sie nicht zur Tragung von Betriebskosten verpflichtet.

Das Problem:
Die ("kalten") Betriebskosten sind kraft Gesetzes in der Miete enthalten und mit dieser abgegolten (§ 556 Abs. 1 Satz 1 BGB). Insofern bedarf es in einem Formularmietvertrag einer wirksamen Umlagevereinbarung von Betriebskosten, also einer ausdrücklichen und unmissverständlichen Regelung, dass und welche Betriebskosten der Mieter neben der Nettokaltmiete zu zahlen hat.

Das Urteil:
Der BGH kommt zum Ergebnis, dass in dem vorliegenden Fall eine wirksame Umlagevereinbarung getroffen worden sei. Es spiele keine Rolle, dass die Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung bei Abschluss des Mietvertrages nicht mehr in Kraft, sondern inzwischen durch die - im Wesentlichen inhaltsgleiche - Betriebskostenverordnung ersetzt worden war. Die Auslegung der mietvertraglichen Regelung ergebe, dass die Mieter die Betriebskosten gem. § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB in Verbindung mit dem Betriebskostenkatalog in der dazu erlassenen Betriebskostenverordnung zu tragen haben. Zu berücksichtigen sei, dass der Begriff der Betriebskosten seit vielen Jahrzehnten durch Rechtsverordnung und später durch Gesetz definiert sei. Bereits in der 1957 in Kraft getretenen Zweiten Berechnungsverordnung finde sich eine Definition, die seit 2007 auch in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB selbst enthalten sei. Vor diesem Hintergrund sei der im Mietvertrag verwendete Begriff "der Betriebskosten" ohne Weiteres in diesem Sinne zu verstehen, wie jetzt in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB geregelt und in dem aufgrund der darin enthaltenen Ermächtigung erlassenen Betriebskostenkatalog erläutert. Auch der Umfang der umgelegten Betriebskosten sei klar und transparent, weil es seit Jahrzehnten allgemein üblich sei, in Mietverträgen die Umlage sämtlicher Betriebskosten zu vereinbaren und abzurechnen, die nach den genannten Definitionen umlagefähig sind. Daher bedürfe der Begriff der "Betriebskosten" in der Wohnraummiete grundsätzlich keiner Erläuterung oder Aufschlüsselung, da er als bekannt vorausgesetzt werden könne und für den durchschnittlichen Mieter hinreichend klar und verständlich ist.

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:
Dieses Urteil steht in einer langen Reihe von Urteilen des BGH, die die Anforderungen an eine Umlage von Betriebskosten und deren Abrechnung zugunsten der Vermieter deutlich erleichtern. Es ist juristisch auf der Basis einer praxisnahen Auslegung zutreffend hergeleitet und sehr zu begrüßen.


BGH, Urteil vom 10.2.2016, AZ: VIII ZR 137/15

Fundstelle:
Urteil im Wortlaut auf der Homepage des BGH

Amtlicher Leitsatz:
"In der Wohnraummiete genügt zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die - auch formularmäßige - Vereinbarung, dass dieser "die Betriebskosten" zu tragen hat. Auch ohne Beifügung des Betriebskostenkatalogs oder ausdrückliche Bezugnahme auf § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB und die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I. S. 2347) ist damit die Umlage der in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB definierten und in der Betriebskostenverordnung erläuterten Betriebskosten vereinbart."

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