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Mieter-Solvenz-Prüfung

Mieter-Solvenz-Pruefung

Wer neue Mieter sucht, sollte kein finanzielles Risiko eingehen.

 

 

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Keine Aufrechnung mit verjährten Betriebskostennachforderungen

Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters wird jedoch erst nach Ablauf einer angemessenen Überlegungsfrist des Vermieter fällig

Der Fall:
Das Mietverhältnis bestand von 2002 bis zum 31. Mai 2009. Zu Beginn des Mietverhältnisses hatte der Mieter ein Kautionssparbuch über 695,36 € eingerichtet, eine Verpfändungserklärung abgegeben und das Sparbuch an den Vermieter als Mietsicherheit übersandt. Die dem Mieter für die Jahre 2006 bis 2009 erteilten Betriebskostenabrechnungen vom 31. August 2007, vom 21. Oktober 2008, vom 3. November 2009 und vom 4. November 2010 wiesen jeweils Nachzahlungsbeträge zugunsten des Vermieters aus, die sich nach Teilzahlungen des Mieters noch auf 167,77 € für das Jahr 2006, 299,26 € für das Jahr 2007, 337,62 € für das Jahr 2008 und 154,92 € für das Jahr 2009 beliefen (insgesamt 959,57 €).
Mit der am 28. Dezember 2012 anhängig gemachten und am 21. Februar 2013 zugestellten Klage begehrte der Mieter die Pfandfreigabe und die Rückgabe des Sparbuchs. Der Vermieter hat sich demgegenüber auf die aus seiner Sicht bestehenden Nachzahlungsansprüche aus den Betriebskostenabrechnungen in Höhe von insgesamt 959,57 € berufen und diesen Betrag gleichzeitig im Wege der Widerklage geltend gemacht.
Beide Parteien berufen sich wechselseitig auf die Verjährung der gegen sie geltend gemachten Ansprüche.

Das Problem:
Streitig war, ob der Kautionsrückzahlungsanspruch - oder vorliegend: der Anspruch auf Pfandfreigabe und Rückgabe des als Mietsicherheit verpfändeten Sparbuchs - spätestens nach sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses (hier also November 2009) fällig war. Ferner war zu klären, ob der Vermieter noch mit verjährten Ansprüchen aus den Betriebskostenabrechnungen gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters aufrechnen konnte.

Das Urteil:
Zunächst verweist der BGH auf seine bisherige Rechtsprechung, wonach dem Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses eine angemessene Prüfungsfrist zustehe, bevor er die Mietsicherheit freigeben muss (vgl. u. a. schon BGH, Urt. vom 18.1.2006 - VIII ZR 71/05). Dabei handele es sich nicht um eine starre Frist. Allerdings werde der Freigabeanspruch des Mieters erst dann fällig, wenn das Sicherungsbedürfnis des Vermieters entfallen ist, mithin zu dem Zeitpunkt, in dem dem Vermieter keine Forderungen mehr aus dem Mietverhältnis zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen kann. Da dem Vermieter im November 2009 unstreitig noch Betriebskostennachforderungen aus den Jahren 2006 bis 2008 als unverjährte Forderungen zustanden, musste er die Kaution zu diesem Zeitpunkt nicht freigeben.
Allerdings waren die Betriebskostenforderungen der Jahre 2006 bis 2008 spätestens mit Ablauf des 31.12.2012 alle verjährt. Grundsätzlich hindert die Verjährung eines Anspruchs gem. § 215 die Aufrechnung nicht. Allerdings regelten insoweit § 216 Abs. 1 und 3 BGB vorrangig, dass bei "wiederkehrenden Leistungen", für die eine Sicherheit (Mietkaution) besteht, zur Verwertung der Sicherheit nur ein begrenzter Zeitraum zur Verfügung stehen soll. Der Mieter könne nach Ablauf des Zeitraums und Eintritt der Verjährung der gesicherten Forderungen die Verwertung der Sicherheit verhindern und die Kaution zurückverlangen. Bei den hier im Streit stehenden Betriebskostennachforderungen handele es sich um "wiederkehrende" Forderungen, wie der BGH weitergehend ausführt.

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:
Vermieter sind gut beraten, die Durchsetzung offener Betriebskostennachforderungen innerhalb der gesetzlichen Verjährungsfrist von drei Jahren zu betreiben. Erteilt der Vermieter dem Mieter im Laufe des Jahres 2016 die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2015, verjährt die Nachforderung mit Ablauf des 31.12.2019. Nach Eintritt der Verjährung kann die Nachforderung auch nicht mehr mit dem Kautionsguthaben des Mieters aufgerechnet werden.


BGH, Urteil vom 20.7.2016, AZ: VIII ZR 263/14

Amtlicher Leitsatz:

Der Anspruch des Mieters auf Rückgabe einer Mietsicherheit wird erst fällig, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen ist und dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen darf (Bestätigung und Fortführung von BGH, Urteile vom 24. März 1999 - XII ZR 124/97, BGHZ 141, 160, 162, sowie vom 18. Januar 2006 - VIII ZR 71/05, NJW 2006, 1422 Rn. 9).

Betriebskostennachforderungen aus Jahresabrechnungen des Vermieters sind wiederkehrende Leistungen im Sinne des § 216 Abs. 3 BGB. Dem Vermieter ist es deshalb nach § 216 Abs. 3 BGB verwehrt, sich wegen bereits verjährter Betriebskostennachforderungen aus der Mietsicherheit zu befriedigen.

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