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Mieter-Solvenz-Prüfung

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Vermieter muss richtige Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der Betriebskosten beweisen

BGH klärt grundsätzliche Fragen der Darlegungs- und Beweislast und zum Umfang der Belegeinsichtsrecht im Rahmen der Betriebskostenabrechnung

Der Fall:
Der Vermieter verlangte vom Mieter für die Jahre 2013 und 2014 eine Nachzahlung auf die in den Betriebskosten enthaltenen Heizkosten in Höhe von mehr als 5.000 €. Die betreffenden Jahresabrechnungen weisen für die betroffene Wohnung Verbrauchswerte aus, die 42 beziehungsweise 47 Prozent der jeweils im Heizkreis insgesamt gemessenen Verbrauchseinheiten ausmachen. Der Mieter beanstandete diese Abrechnungswerte als nicht plausibel und bestritt, diese in ihrer Höhe auffällig von der Wohnflächenverteilung abweichende Wärmemenge tatsächlich verbraucht zu haben. Seiner Forderung, ihm zur Überprüfung die Ablesebelege zu den Verbrauchseinheiten der übrigen Wohnungen vorzulegen, kam der Vermieter nicht nach.

Das Problem:
Streitig war, wer für die korrekte Abrechnung die Darlegungs- und Beweislast in einem Prozess trägt. Der Vermieter stellte sich auf den Standpunkt, dass der Mieter eine Einwände gegen eine korrekte Erfassung der Heizkosten konkret darlegen und beweisen müsse. Der Mieter vertrat hingegen die Auffassung, dass er die Abrechnung ohne die Prüfung der weiteren Verbrauchswerte der anderen Mieter nicht prüfen könne.

Das Urteil:
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat seine Entscheidung genutzt, einige Grundsätze zur Verteilung der Darlegungs- und Beweislast und zu den Verpflichtungen des Vermieters auf Gewährung einer Belegeinsicht im Zusammenhang mit der jährlichen Betriebskostenabrechnung zu vertiefen. Bei einer Nachforderung von Betriebskosten liege die Darlegungs- und Beweislast für die erhobene Forderung, also für die richtige Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der angefallenen Betriebskosten auf die einzelnen Mieter, beim Vermieter. Insofern hätte der Vermieter die Zuverlässigkeit und Korrektheit der von ihm vorgenommenen Verbrauchserfassung, Zusammenstellung und Verteilung darlegen müssen und das Gericht anschließend ggf. den von ihm angetretenen Zeugen- und Sachverständigenbeweis zu diesen Punkten erheben müssen.
Darüber hinaus müsse es dem Mieter möglich sein, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen. Dazu gehöre es auch noch zu einer vom Vermieter vorzunehmenden ordnungsgemäßen Abrechnung, dass er im Anschluss dem Mieter auf dessen Verlangen zusätzlich die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen ermöglicht, soweit dies etwa zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung oder zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen erforderlich ist. In diesem Zusammenhang könne der Mieter auch die Einsichtnahme in die vom Vermieter erhobenen Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer eines gemeinsam versorgten Mietobjekts hinsichtlich der Heizkosten beanspruchen, um sich etwa Klarheit zu verschaffen, ob bei einer - wie im Streitfall - verbrauchsabhängigen Abrechnung der Gesamtverbrauchswert mit der Summe der Verbrauchsdaten der anderen Wohnungen übereinstimmt, ob deren Werte plausibel sind oder ob sonst Bedenken gegen die Richtigkeit der Kostenverteilung bestehen. Eines "besonderen Interesses" an der Belegeinsicht in die Verbrauchswerte der anderen Mietwohnungen bedürfe es nicht. Solange der Vermieter unberechtigt eine entsprechend begehrte Belegeinsicht verweigert, bestehe deshalb auch keine Verpflichtung des Mieters, die geforderte Nachzahlung zu leisten.

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:
Das Urteil folgt konsequent allgemeinen zivilprozessualen Regeln zur Darlegungs- und Beweislast. Derjenige, der eine für sich günstige Rechtsfolge anstrebt, muss grundsätzlich die hierfür tragenden tatsächlichen Umstände darlegen und beweisen. Für eine Betriebskostenabrechnung kann nichts anderes gelten. Insofern obliegt es dem Vermieter, z. B. notfalls durch ein (gerichtlich einzuholendes) Sachverständigengutachten nachzuweisen, dass die Heizkostenerfassungsgeräte korrekt und technisch einwandfrei gearbeitet haben. Gelingt ihm dieser Beweis, müsste anschließend der Mieter nachweisen, dass er die abgerechnete Verbrauchsmenge tatsächlich nicht verbraucht hat (was ihm dann kaum gelingen dürfte). Auch das Belegeinsichtsrecht in die Verbrauchswerte der anderen Wohnungen ist folgerichtig. Dem steht im Übrigen auch nicht der Aspekt des Datenschutzes entgegen, mit dem oftmals die Messdienstleister argumentieren. Zwar sind die Verbrauchsdaten personenbezogene Daten im Sinne von Art. 4 Nr. 1 DSGVO (Datenschutzgrundverordnung), aber die notwendige Rechtsgrundlage für die Datenverarbeitung (Weitergabe der Verbrauchsdaten) findet sich in Art. 6 Abs. 1 b) DSGVO (Vertragserfüllung), weil die Datenerhebung zur Erfüllung der mietvertraglichen Abrechnungspflicht des Vermieters erforderlich ist. Allerdings sind die betroffenen Mieter, deren Daten weitergegeben werden, über die Datenerhebung zu informieren (Art. 14 DSGVO).


BGH, Urteil vom 7.2.2018, AZ: VIII ZR 189/17

 

Amtlicher Leitsatz:
Bislang liegt lediglich eine Pressemitteilung des BGH vor

 

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