Aufrechnung des Mieters mit unstreitigen Gegenforderungen muss möglich bleiben

BGH, Urteil vom 27.06.2007, AZ: XII ZR 54/05

Ein Mieter ist in vielen Konstellationen bestrebt, Mietforderungen seines Vermieters mit eigenen Gegenforderungen zu verrechnen. Aus diesem Grund werden in den Mietverträgen Klauseln aufgenommen, die die Aufrechnungsmöglichkeit des Mieters einschränken sollen.

Vorliegend vereinbarten die Vertragsparteien folgendes:

"Der Mieter kann nur mit solchen Zahlungen aus dem Mietverhältnis aufrechnen oder die Zurückbehaltung erklären, die entweder rechtskräftig festgestellt sind oder zu denen die Vermieterin im Einzelfall jeweils ihre Zustimmung erklärt."

Nachdem es zu einen Mietrückstand gekommen war, erklärte der Vermieter die fristlose Kündigung des gewerblichen Mietverhältnisses. Zuvor hatte allerdings der Mieter mit angeblichen Schadenersatzforderungen gegen die Miete aufgerechnet.

Der Vermieter vertrat nun die Ansicht, dass eine Aufrechnung nicht möglich gewesen sei, da die angeblichen Schadenersatzforderungen weder gerichtlich festgestellt worden seien, noch habe er seine Zustimmung zu der Aufrechnung erteilt.

Der Bundesgerichtshof erklärte die vorliegende Klausel nun für unwirksam. Denn nach § 309 Nr. 3 BGB seien Vertragsklauseln als allgemeine Geschäftsbedingungen unwirksam, wenn dem Mieter die Möglichkeit genommen werde, auch mit einer unbestrittenen Forderung aufzurechnen. Hierbei handele es sich um eine "besonders schwerwiegende Verkürzung der Rechte" des Mieters, die auch bei einem gewerblichen Mietverhältnis nicht hingenommen werden könne. Aus diesem Grunde habe der Mieter tatsächlich dem Grunde nach mit Schadenersatzansprüchen aufrechnen können, da die Klausel insgesamt unwirksam sei.

Bei der Vertragsgestaltung ist also darauf zu achten, dass Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsansprüche niemals für rechtskräftig festgestellte und unbestrittene Gegenforderungen ausgeschlossen werden können.

 


 

Weitere Fundstellen u. a.:

 

Amtlicher Leitsatz:

"Zur Unwirksamkeit eines formularmäßigen Aufrechungsverbotes gegenüber einem Unternehmer mit Forderungen, die entweder rechtskräftig festgestellt sind oder zu denen der Vermieter im Einzelfall jeweils seine Zustimmung erklärt."