Nichtzahlung der Kaution berechtigt zur Kündigung des Gewerbemietvertrages

BGH, Urteil vom 21.03.2007, AZ: XII ZR 36/05

Für den Bereich der Gewerberaummiete entschied der BGH, dass im Falle des Vorenthaltens der Kaution durch den Mieter das Mietverhältnis aus wichtigem Grund gem. § 543 Abs. 1 BGB nach einer Abmahnung gekündigt werden kann. Die Kaution diene dem Sicherungsbedürfnis des Vermieters, so dass deren Nichtzahlung eine erhebliche Vertragsverletzung darstelle. Der Vermieter könne auch nicht darauf verwiesen werden, statt des Ausspruchs der Kündigung auf Zahlung der Kaution zu klagen.

Für den Bereich der Wohnraummiete geht jedoch bislang eine überwiegende Meinung davon aus, dass der Vermieter dem Mieter wegen der Nichtzahlung der Kaution nicht fristlos kündigen könne. Diese Auffassung dürfte jedoch in ihrer Pauschalität unzutreffend sein. Entscheidend ist nämlich auf die Erheblichkeit der Pflichtverletzung abzustellen, § 543 Abs. 1 S. 2 BGB. Hier hat der BGH durch die vorzitierte Entscheidung klargestellt, dass die Nichtzahlung der Kaution "grundsätzlich eine erhebliche Pflichtverletzung" darstellt. Die Sicherungsbedürfnisse im Gewerberaummietrecht und Wohnraummietrecht sind jedoch dieselben, so dass nicht ersichtlich ist, weswegen für die Wohnraummiete etwas anderes gelten sollte.

Allerdings gilt im Wohnraummietrecht auch die Wertentscheidung des § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB, wonach im Fall von Mietrückständen bei Wohnraummietverträgen u. a. erst dann eine fristlose Kündigung gerechtfertigt ist, wenn der Rückstand in zwei aufeinander folgenden Monaten größer als eine Monatsmiete ist. Übertragen auf das Nichtzahlen der Kaution ist daher m. E. in jedem Fall dann ein Kündigungsrecht gegeben, wenn der Kautionsrückstand größer als eine Monatsmiete ist. Da die Kaution gem. § 551 BGB in drei gleichen Raten gezahlt werden darf, dürfte der Rückstand regelmäßig erst mit der Fälligkeit der zweiten Rate erreicht sein. Zuvor muss der Mieter zudem in qualifizierter Form (unter Kündigungsandrohung) abgemahnt werden.

In keinem Fall ist der Vermieter darauf beschränkt, die Kaution einzuklagen, statt zu kündigen. Für eine Kündigung aus wichtigem Grund gem. § 543 Abs. 1 BGB kann nichts anderes gelten als für eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB.

 


 

Weitere Fundstellen u. a.:

 

Amtlicher Leitsatz:

 "Zum Kündigungsrecht des Vermieters gemäß § 543 Abs. 1 BGB bei Nichtzahlung der Kaution durch den Mieter von Gewerberaum."