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Mieter-Solvenz-Prüfung

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Betriebspflichtklausel muss transparent sein

BGH, Urteil vom 07.05.2008, AZ: XII ZR 5/06

Gerade in größeren Objekten, bspw. Einkaufszentren, hat der Vermieter ein großes Interesse daran, dass der Mieter in den Mieträumen sein Geschäft auch tatsächlich betreibt. Denn steht das Gebäude ganz oder teilweise leer, führen die unbenutzten Räume oftmals zu einer deutlich schwereren Vermietbarkeit der Gebäudeflächen. Da das Gesetz eine Gebrauchspflicht des Mieters indes nicht vorsieht, vereinbaren viele Vermieter im Vertrag eine Betriebspflicht des Mieters.

Solche Formularklauseln müssen allerdings nach einer Entscheidung des BGH dem Transparenzgebot entsprechen. Hiernach muss der Vermieter entsprechend den Grundsätzen von Treu und Glauben die Rechte und Pflichten des Mieters möglichst klar und verständlich darstellen. Hierzu gehöre auch die Erkennbarkeit von wirtschaftlichen Nachteilen und Belastungen.

Die vorliegend verwendete Klausel stelle jedoch für die Betriebspflicht des Mieters darauf ab, wie lange "die überwiegende Mehrzahl aller Mieter ihre Geschäfte offen hält." Hierdurch werde der Anschein erweckt, dass allein die Gepflogenheiten der anderen Mieter entscheidend seien. Dem war jedoch in dem konkreten Fall nicht so: Der Vermieter durfte nämlich in fast allen anderen Mietverhältnissen des Einkaufszentrums die Betriebszeiten einseitig festlegen. Daher werde bei der Mieterin der - unzutreffende - Eindruck erweckt, nicht der Vermieter, sondern die Mieter würden über die Öffnungszeiten entscheiden. Dies führe zur Intransparenz der Klausel, die aus diesem Grunde unwirksam sei.

Das vorliegende Urteil bestätigt ein bereits im Jahr 2007 ergangenes BGH-Urteil (vom 16.05.2007, AZ: XII ZR 13/05).

 


 

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