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Mieter-Solvenz-Prüfung

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Auch Angestellte des Mieters können Schadenersatz wegen eines Mangels der Mietsache verlangen

BGH, Urteil vom 21.07.2010, AZ: XII ZR 189/08

In dem vom BGH entschiedenen Sachverhalt arbeitete die Klägerin als Angestellte des Mieters in dessen Büro. Während der Arbeitszeit löste sich der in Kippstellung befindliche Fensterflügel im Arbeitszimmer der Klägerin aus dem Rahmen, traf die Klägerin auf den Hinterkopf und verletzte sie dadurch erheblich. Die Klägerin begehrte daraufhin u. a. gegen den Vermieter Schadenersatz.

Der BGH hat der Klage nun stattgegeben. Das Gericht führt aus, dass hier ein anfänglicher Mangel der Mietsache vorlag, da der Mangel bereits bei Fertigstellung und Übergabe der Mietsache sowie bei Abschluss des Mietvertrages vorhanden gewesen. Dies hatte ein eingeholtes Sachverständigengutachten ergeben. Zwar sei die Abgrenzung zwischen einem anfänglichen Mangel und einem nachträglich entstandenen Mangel schwer, wenn ein Bauteil der Mietsache erst später funktionsuntüchtig geworden ist. Sofern dies allein auf Alterungs- oder Verschleißprozessen beruhe, entstehe auch der Mangel erst später mit dem Verschließ. Wenn jedoch ein Bauteil aufgrund seiner fehlerhaften Beschaffenheit bei Vertragsschluss bereits in diesem Zeitpunkt für die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache ungeeignet und damit unzuverlässig ist, liege ein anfänglicher Mangel vor.

Die Unterscheidung zwischen einem anfänglichen und einem erst später eintretenden Mangel ist vorliegend entscheidend: Die Angestellte hätte bei einem erst später eingetretenen Mangel nur bei Verschulden des Vermieters oder im Falle des Verzugs des Vermieters mit der Mangelbeseitigung Schadenersatz verlangen können.

So aber gewährt § 536a Abs. 1 Satz 1 1. Alternative BGB dem Mieter bei einem anfänglichen Mangel einen verschuldensunabhängigen Schadenersatzanspruch aus Garantiehaftung.

Der Schadenersatzanspruch stehe dabei nicht nur dem Mieter selbst, sondern auch dessen Angestellten zu, da sie in den Schutzbereich des Vertrags einbezogen worden sind (Vertrag mit Schutzwirkung zu Gunsten Dritter).

Der Vermieter konnte sich hingegen nicht auf einen mietvertraglich vereinbarten Gewährleistungsausschluss berufen. Hiernach kann zwar grundsätzlich die verschuldensunabhängige Garantiehaftung gem. § 536 a Abs. 1 1. Alt. BGB) auch durch Formularmietverträge wirksam abbedungen werden. Die von dem Vermieter verwendete Klausel war jedoch "überraschend" i. S. v. § 305 c BGB und damit unwirksam. Sie stand in einem systematischen Zusammenhang mit einer Regelung im Mietvertrag, die mit "§ 6 Aufrechnung, Zurückbehaltung" überschrieben ist. Der Mieter musste daher nicht damit rechnen, dass in diesem Zusammenhang auch die Garantiehaftung ausgeschlossen wurde, da diese rechtlich nichts mit der Aufrechnung oder dem Zurückbehaltungsrecht zu tun hat.

Im Ergebnis ist daher festzuhalten, dass die Garantiehaftung des Vermieters für anfängliche Mängel in Mietverträgen stets ausgeschlossen sein sollte und zwar in einer Form, die für den Mieter verständlich und transparent ist.

 


 

Weitere Fundstellen u. a.:

 

Amtlicher Leitsatz:

"a) War ein Bauteil der Mietsache aufgrund seiner fehlerhaften Beschaffenheit bei Vertragsschluss bereits in diesem Zeitpunkt für ihren Zweck ungeeignet und damit unzuverlässig, liegt ein anfänglicher Mangel der Mietsache vor.

b) Auch dritte, an einem Mietvertrag nicht unmittelbar beteiligte Personen können in den Schutzbereich des Vertrages einbezogen werden. Ihnen gegenüber ist der Schuldner zwar nicht zur Leistung, wohl aber unter Umständen zum Schadensersatz verpflichtet (im Anschluss an BGHZ 49, 350).

c) Ein Überraschungseffekt im Sinne von § 305 c BGB kann sich aus der Stellung der Klausel im Gesamtwerk der allgemeinen Geschäftsbedingungen ergeben. Das ist etwa der Fall, wenn sie in einem systematischen Zusammenhang steht, in dem der Vertragspartner sie nicht zu erwarten braucht (im Anschluss an das Senatsurteil vom 9. Dezember 2009 - XII ZR 109/08 - NJW 2010, 671)."

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