Der Mieter trägt sein unternehmerisches Risiko auch bei einer Änderung der Mieterstruktur im vermieteten Objekt

BGH, Urteil vom 17.03.2010, AZ: XII ZR 108/08

Der Vermieter vermietete an die Mieterin im Erdgeschoss eines sechsgeschossigen im Bau befindlichen Gebäudes Räume zum Betrieb eines Cafés für 10 Jahre mit einer zusätzlichen Option. Entgegen der ursprünglichen Absicht ließ der Vermieter die ersten vier Obergeschosse als Wohnraum ausbauen, als sich deren Vermarktung als Büroraum nicht realisieren ließ.

Die Mieterin geriet mit der Zahlung der Miete dergestalt in Rückstand, dass eine fristlose Kündigung möglich gewesen wäre. Gleichwohl schlossen die Parteien eine Vereinbarung über eine Reduzierung der Miete und eine Stundung des aufgelaufenen Mietrückstandes. Im Gegenzug ließ sich der Vermieter jedoch ein befristetes Recht zur ordentlichen Kündigung mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten einräumen. Hierauf gestützt erklärte der Vermieter sodann schließlich die fristgemäße Kündigung des Mietvertrages und verlangte von der Mieterin die Räumung und Herausgabe des Ladenlokales.

Während das Landgericht der Klage stattgab, wies das Oberlandesgericht die Klage ab. Die ordentliche Kündigung sei treuwidrig bzw. sittenwidrig gewesen. Der Vermieter habe die wirtschaftliche Zwangslage der Mieterin ausgenutzt, als er sich das ordentliche Kündigungsrecht habe einräumen lassen. Es sei die Geschäftsgrundlage der Vertragsparteien gewesen, die oberen Geschosse als Büroräume zu vermieten. Durch deren Vermietung als Wohnraum sei eine Änderung dieser Geschäftsgrundlage eingetreten, so dass die Mieterin einen Anspruch auf Anpassung des Mietvertrages gehabt hätte. Dies sei ihr aber nicht bewusst gewesen und der Vermieter habe sich hierdurch das ordentliche Kündigungsrecht quasi "erschlichen".

Der BGH hat dieser absurden Argumentation einen Riegel vorgeschoben. Grundsätzlich trägt nämlich der Mieter das sog. Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache (ständige BGH-Rechtsprechung). Hierzu gehört vor allem das Risiko, mit dem Mietobjekt Gewinne erzielen zu können. Erfülle sich diese Gewinnerwartung des Mieters nicht, verwirkliche sich lediglich ein typisches Risiko des gewerblichen Mieters. Der Mieter müsse auch als Unternehmer die Erfolgsaussichten eines Geschäfts in der gewählten Lage abschätzen, wozu auch das Risiko einer Veränderung der Mieterstruktur im Umfeld des Mietobjekts gehöre. Dies gelte selbst dann, wenn wie vorliegend zunächst eine andere Mieterstruktur im Hause (Büronutzung) angestrebt worden sei. Durch eine solche Zusage des Vermieters wolle dieser jedenfalls nicht die Gewährleistung für die Gewinnerwartung des Mieters übernehmen.

Das vom OLG erkannte treu- oder sittenwidrige Verhalten des Vermieters bei der Vereinbarung eines Sonderkündigungsrechts zur vorzeitigen Beendigung des befristeten Mietvertrages liege nicht vor. Der Vermieter sei zum Zeitpunkt der Vereinbarung ja sogar zur fristlosen Kündigung berechtigt gewesen, so dass die Vereinbarung eines ordentlichen Kündigungsrechts den Mieter nur besser, aber nicht schlechter gestellt habe.

 


 

Weitere Fundstellen u. a. :

 

Amtlicher Leitsatz:

"Zur Anwendbarkeit der Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage bei Änderung der vorgesehenen Mieterstruktur"