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Mieter-Solvenz-Prüfung

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Ist Mieterin eine "Außen-GbR", genügt es, wenn die Kündigung nur einem vertretungsberechtigen Gesellschafter zugeht

BGH, Urteil vom 23.11.2011, AZ: XII ZR 210/09

Der BGH (Bundesgerichtshof) hat einen Fall im Zusammenhang mit einer "Garagengemeinschaft" nach dem ehemaligen Recht der DDR (§ 266 ZGB-DDR) zu entscheiden. Hierzu stellte das Gericht zunächst fest, dass auf solche "Garagengemeinschaften" nunmehr die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) über die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) anzuwenden seien. Eine solche GbR kann sodann durch Teilnahme am Rechtsverkehr eigene Rechte und Pflichten begründen, so dass sie - die GbR selbst - Vertragspartnerin werde könne und nicht bloß deren Gesellschafter (sog. "Außen-GbR").

Dies führe dazu, dass Erklärungen des Vermieters - hier die Kündigung eines mit der Außen-GbR geschlossenen Mietvertrages - nicht an jeden einzelnen Gesellschafter der GbR gerichtet, sondern ausschließlich an die Außen-GbR adressiert sein müssen.

Die Erklärung müsse, so der BGH weiter, auch nicht jedem einzelnen Gesellschafter zugehen, sondern es genüge, dass sich aus der Kündigungserklärung entnehme lasse, dass das Mietverhältnis mit der (Außen-)GbR gekündigt werden soll und dann die Kündigung nur einem vertretungsberechtigten Gesellschafter zugehe. Dies gelte selbst dann, wenn den Gesellschaftern nach §§ 709 Abs. 1, 714 BGB die Vertretungsbefugnis gemeinschaftlich zustehe.

Im Ergebnis verurteilte das Gericht daher die "Garagengemeinschaft" zur Räumung und Herausgabe des an sie vermieteten Grundstücks.

Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg meint zu diesem Urteil:

Das Urteil hat für die westlichen Bundesländer ebenfalls erhebliche Bedeutung, auch wenn die hier speziell für ehemaliges DDR-Recht geklärten Rechtsfragen einer "Garagengemeinschaft" naturgemäß keine Rolle spielen. Aber die Frage, an wen sich im Falle einer sog. "Außen-GbR" die Kündigung zu richten hat und wem die Kündigung dann zugestellt werden muss, ist vor allem für das gewerbliche Miet- und Pachtrecht bundesweit von Bedeutung. Insofern ist das Urteil auch von allen Vermietern/Verpächtern der "alten Bundesländer" zu beachten.

 


 

Weitere Fundstellen u. a.:

 

Amtlicher Leitsatz:

"a) Zur Rechtsnatur einer Garagengemeinschaft nach § 266 ZGB-DDR.

b) Für die Kündigung eines mit einer Außen-GbR abgeschlossenen Mietvertrages genügt es, wenn sich aus der Kündigungserklärung entnehmen lässt, dass das Mietverhältnis mit der Gesellschaft gekündigt werden soll und die Kündigung einem vertretungsberechtigten Gesellschafter zugeht.

c) Das gilt auch dann, wenn den Gesellschaftern die Vertretungsbefugnis gemeinschaftlich zusteht."

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