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Mieter-Solvenz-Prüfung

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Eine Individualvereinbarung geht auch einer doppelten Schriftformklausel in einem Gewerberaummietvertrag vor

BGH lässt jedoch offen, ob eine solche Klausel formularmäßig wirksam vereinbart werden kann

Der Fall:
Die Parteien streiten über die Wirksamkeit einer ordentlichen Kündigung des Vermieters. Ursprünglich wurde ein (wirksam) befristeter Mietvertrag geschlossen. Als Vertragszweck war die "Lagerung und Verkauf von Stoffen und Kurzwaren" vereinbart. Darüber hinaus beinhaltete der Vertrag als Allgemeine Geschäftsbedingungen eine Schriftformheilungsklausel sowie eine doppelte Schriftformklausel (Änderungen des Vertrages bedürfen der Schriftform und auch die Änderung der Schriftformklausel selbst bedarf der Schriftform). Mit Schreiben vom 25. Juli 2006 bestätigte der Vermieter dem Mieter, dass ihm auch das "Lagern von handelsüblichen Waren" gestattet sei. In einem Schreiben vom 18. Juli 2007 wies er ihn darauf hin, dass "der Bereich Ihres Getränkeausschankes (…) nun den hinteren Eingang (…) als Verkaufsfläche" nutze, und regte an, zusätzliche Flächen anzumieten.
Am 4. November 2014 wurde ein schriftlicher Nachtrag zum Mietvertrag geschlossen. In diesem vereinbarten die Parteien, dass das Mietverhältnis nunmehr auf bestimmte Zeit bis zum 31. Dezember 2016 laufen und der Mieter spätestens zwei Monate vor Vertragsablauf die Vertragsfortsetzung um sechs Monate durch Anzeige gegenüber der Klägerin verlangen können sollte. Eine solche Anzeige wurde vom Mieter zu keinem Zeitpunkt abgegeben.
Mit Schreiben vom 9. Februar 2015 erklärte der Vermieter u. a. die fristgerechte Kündigung zum nächstmöglichen Zeitpunkt und wiederholte dies mit seiner auf Räumung und Herausgabe gerichteten Klage.

Das Problem:
Es war zu entscheiden, ob das Mietverhältnis durch die ordentliche Kündigung vom 9. Februar 2015 zum 31.12.2015 beendet worden ist. In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass ein wirksam befristetes Mietverhältnis nicht ordentlich fristgemäß, sondern nur außerordentlich (und ggf. fristlos) gekündigt werden kann. Insofern stellte sich die Frage, ob der Mietvertrag (noch) wirksam befristet war, insbesondere da nach § 550 BGB jeder befristete Mietvertrag der Schriftform bedarf.

Das Urteil:
Zunächst stellt der BGH klar, dass die Änderung des ursprünglich vertraglich vereinbarten Nutzungszwecks weder der vertraglichen noch der gesetzlichen Schriftform der §§ 126, 127 BGB genügt habe, so dass bereits der ursprüngliche Vertrag als unbefristet galt. Soweit eine unterschiedliche Rechtsauffassung dazu existiere, ob eine doppelte Schriftformklausel im Falle ihrer formularmäßigen Vereinbarung eine mündliche oder auch konkludente Änderung der Vertragsabreden ausschließen kann, könne dies vorliegend offen bleiben. Denn die Klausel bleibe jedenfalls wegen des Vorrangs der Individualvereinbarung nach § 305 b BGB wirkungslos.
Den Vorrang gegenüber Allgemeinen Geschäftsbedingungen hätten individuelle Vertragsabreden ohne Rücksicht auf die Form, in der sie getroffen worden sind, und somit auch, wenn sie auf mündlichen Erklärungen beruhen. Das gelte selbst dann, wenn durch eine AGB-Schriftformklausel bestimmt wird, dass mündliche Abreden unwirksam sind.

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:
Ein weiteres Kapitel der BGH-Rechtsprechung zum Schriftformerfordernis. Die Bemühungen der Vertragsparteien, Schriftformfehler durch (doppelte) Schriftformklauseln auszuschließen, erhalten dadurch einen empfindlichen Rückschlag, da es in der Praxis naturgemäß gerade die Individualvereinbarungen sind, die - oft ungewollt - zu einem Verstoß gegen das Schriftformerfordernis führen. Den Vertragsparteien eines befristeten gewerblichen Mietverhältnisses muss damit auch weiterhin empfohlen werden, sämtliche (!) Vertragsänderungen und -absprachen ausschließlich unter Berücksichtigung der Schriftform zu treffen. Hierzu gehört wechselseitiger Schriftverkehr in keinem Fall. Sämtliche Vereinbarung bedürfen sicherheitshalber einer schriftlichen Form auf einer Urkunde unter eindeutigem Rückbezug auf den ursprünglichen Mietvertrag und ggf. der weiteren Nachträge.


BGH, Urteil vom 25.1.2017, AZ: XII ZR 69/16

 Amtlicher Leitsatz:
"Eine in einem Mietvertrag über Gewerberäume enthaltene sog. doppelte Schriftformklausel kann im Falle ihrer formularmäßigen Vereinbarung wegen des Vorrangs der Individualvereinbarung nach § 305 b BGB eine mündliche oder auch konkludente Änderung der Vertragsabreden nicht ausschließen."

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